Юристам выгодно поддерживать представление о дью-диле как процедуре очень сложной

Понятие «дью-дилидженс» (англ. - Due Diligence) в недвижимости - для России достаточно новое. Заимствованное из английской юридической практики словосочетание на сегодня заняло прочные позиции в лексике предпринимателей и в упрощенном варианте означает разного рода проверки в отношении объекта потенциальной покупки или продажи: будь-то недвижимость, компания или бизнес. О тонкостях дью-дилидженс в недвижимости специально для портала RussianRealty.ru рассказывает управляющий партнер юридической фирмы «Альянс/Тесситоре, Кузнецов и Петрова» Олег Кузнецов. - Олег, расскажите, пожалуйста, что означает термин дью-дилидженс? - Дью-дил, как еще сокращенно называют дью-дилидженс, проводят обычно юристы, аудиторы и/или финансовые консультанты. Действительная цель любого дью-дила – составить объективное представление о предмете проверки и возможном совершении в отношении него определенных сделок. Однако, то ли в силу того, что термин «дью-дилидженс» употребляется, как правило, в связи с очень крупными сделками, то ли по причине того, что чаще всего его употребляют люди из консалтинговых фирм, словосочетание приобрело у нас значение, синонимичное нашествию массы людей в костюмах, которые на каждом шагу видят риски чуть ли не вселенского масштаба, и при этом направляющие многостраничные списки документов, которые им необходимы для целей проведения этого самого дью-дилидженс. - Выходит, это достаточно сложная процедура с юридической точки зрения? - Безусловно, корпорации консультантов разного рода (в том числе и юристов) в силу вполне понятных причин выгодно поддерживать представление о дью-дилидженсе как процедуре очень сложной. Однако здесь я рискну пойти против мейнстрима и попытаться приоткрыть завесу над некоторыми хитростями процесса. По крайней мере, в части юридического дью-дила. Для начала я бы упростил само понятие «дью-дилидженс», заменив его на вполне всем доступное русское слово «проверка». Если говорить о подобного рода проверках, проводимых юристами, то в ходе любого дью-дила, должны быть даны ответы на следующие вопросы: • действительно ли рассматриваемый объект принадлежит лицу, которое заявляет о наличии у него права распорядиться им; • имеются ли какие-либо ограничения или обременения в отношении рассматриваемого объекта, и если да – то в какой степени (или как) эти ограничения или обременения могут затруднить планируемую сделку; • существуют ли какие-либо процедуры, которые должны быть (в силу применимого законодательства) соблюдены для совершения планируемой сделки как со стороны покупателя, так и со стороны продавца. Если еще больше отойти от академичности в определении предмета проверок, то дью-дил в его самом классическом виде должен подтвердить (или опровергнуть) право собственности, и дать ответы на вопросы о том, что же на самом деле предлагается для будущей сделки и в каком состоянии это находится.

• право собственности, история его приобретения, и документы подтверждающие право собственности либо описывающие объект собственности;
• сделки, имевшие место в отношении рассматриваемого объекта;
• документы в отношении собственника (что включает в себя как корпоративные документы, регулирующие вопросы принятия решений о совершении сделок, так и документы, свидетельствующие о должном назначении лиц, принимающих соответствующие решения).

- Каковы особенности дью-дилидженса в недвижимости? - Давайте рассмотрим недвижимость в ее узком понимании, включающем в себя собственно землю и объекты прочно связанные с землей - разного рода здания, строения и сооружения, равно как и их части: помещения или квартиры. При дью-диле недвижимости все вышеприведенные вопросы общего характера приобретают более специфическое преломление только тогда, когда определены: тип недвижимости, являющейся предметом проверки, то есть является ли предметом проверки только земельный участок, или застроенный земельный участок; является ли постройка коммерческой недвижимостью, офисным зданием, производственным помещением или же лишь их часть, и предмет будущей сделки, то есть будет ли недвижимость передана в аренду, залог или продана. Вообще, считается, причем небезосновательно, что чем сложнее объект, то есть чем больше он соответствует определению части чего-то более крупного, тем сложнее его проверка. Для лучшего осознания этого давайте рассмотрим некоторые примеры. Пример первый. Представьте себе, что вы намереваетесь купить некое здание и занимаемый им земельный участок. Несмотря на то, что объекта потенциального приобретения у вас два, и соответственно необходимо проверить титулы (права) на оба эти два объекта, задача проверяющего в действительности упрощается тем, что ему не надо думать о том, на каком основании здание находится на земельном участке. Пример второй, приводимый больше для контраста с первым. Покупая здание без земельного участка (допустим, земельный участок арендуется) проверяющему придется уделить внимание как самому зданию, так и приобретению права аренды земельного участка, так и исполнению условий договора аренды и риску утраты права аренды земельного участка или его части. Иными словами, земельный участок все равно придется проверять, но только с другой точки зрения, в сущности требующей анализа большего объема документов. Пример третий. Теперь представьте себе, что вы приобретаете право собственности на помещение в описанном в примере втором здании. В дополнение ко всему приведенному выше, проверяющему будет необходимо уделить внимание не только зданию, земельному участку, но и тому, какими правами и обязанностями в отношении здания и земельного участка пользуется продавец помещения: каким образом у него оформлено право прохода через здание к помещению, как определены его обязанности по содержанию общего имущества, представленного крышей, фасадами и инженерными системами здания и т.п. Однако самое удивительное, что при прочих равных условиях в практике всякого рода консультантов цена, назначаемая за проверку более крупного объекта выше, чем за проверку более мелкого объекта. Очевидно, что в данном случае имеет место в большей степени игра на представлениях, или если хотите – ожиданиях, потенциального клиента, которому легче согласиться с тем, что дороже будет стоить (в абсолютных величинах) проверка крупного объекта, чем мелкого. Хотя, как было наглядно продемонстрировано выше, в действительности - при сохранении той же степени осмотрительности и заботы - зависимость должна быть обратной.