Процедура продажи квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

В любом государстве стараются максимально защитить права детей, в частности, обеспечить их местом жительства. Именно поэтому продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком имеет множество своих нюансов, с которыми родителям нужно ознакомиться заранее. Это позволит составить план действий и подготовить все необходимые документы.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Каждый шаг родителей прописан законодательством. Лучше всего такие вопросы решать вместе с грамотным юристом. Но, когда нет возможности получить от специалиста консультацию (ведь она платная), то можно познакомиться самостоятельно со всеми требованиями, которые предстоит соблюсти, совершая сделку купли-продажи квартиры. А тем более, если там прописан несовершеннолетний ребенок.

Определение понятий

До 18 лет все права ребенка защищаются Гражданским Кодексом. Именно в нем прописано такое понятие, как совершеннолетний и малолетний. В первом случае определение обозначает лиц, которым еще не исполнилось 18 лет, второй – лица до 14 лет. Такие понятия прописаны в Гражданском Кодексе ст.26, 28 и 37 и Семейном кодексе ст.60. Человек с 14 до 18 лет признается законом частично дееспособными, а все, кто младше – недееспособными.

Понимание этих понятие важно, так как дети, достигшие 14 лет, имеют уже право принимать участие в сделках, которые затрагивают отчуждение имущества. Но при условии, что родители (или опекуны) дают согласие. Ребенок, у которого есть своя часть квартиры, то есть он является собственником, имеет право на самостоятельное подписание договора.

Статья 26. Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет

Статья 28. Дееспособность малолетних

Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

Статья 60. Имущественные права ребенка

Принято считать, что в 14 лет ребенок уже отдает себе отчет в своих поступках и действиях, а также может оценить происходящее. До этого возраста от его имени будут выступать законные представители, которые наделены полномочиями принимать решения и ставить подпись в договоре.

Свидетельство о государственной регистрации права

Возможно ли это сделать с точки зрения Закона

Жизненные ситуации складываются по-разному. Поэтому иногда и возникает срочная необходимость продать квартиру, где есть регистрация у несовершеннолетнего. Но бывают и такие ситуации, когда недобросовестные родители или опекуны начинают действовать в личных интересах. И именно этого не допускает действующее законодательство.

Просто нужно понимать, что если ребенок является собственником или просто зарегистрирован в квартире, то он автоматически обретает права на пользование жилплощадью. Но тут нужно вспомнить вышеуказанные определения – пока ребенку не исполниться 14 лет, он не считается дееспособным. То есть все его интересы представляются родителями, опекунами или попечителями.

В зависимости от того, просто ли прописан несовершеннолетний или имеет свою часть жилплощади, и будут зависеть различия в проведении сделки и в тех документах, которые потребуется собрать.

Любая сделка, которая касается жилплощади с ребенком до 18 лет, должна соответствовать Конституции РФ, а также:

ГР РФ ФЗ №51 от 30.11.1994 года;
СК РФ ФЗ №223 от 29.12.1995 года;
Закон об опеке и попечительстве ФЗ №48 от 24.04.2008 года;
ЖК РФ ФЗ №188 от 29.12.2004;
Закон «О приватизации жилого фона в Российской Федерации» ФЗ №1541-1 от 04.07.1991 года.

Кроме этих статей, есть еще ряд актов регионального и муниципального характера. Именно поэтому в каждом конкретном случае могут быть свои особенности. Все эти документы расценивают ребенка, как полноправного члена общества, у которого есть свои права и свободы.

Единственный момент – его возраст не позволяет ему реализовать все права самому. Именно поэтому его интересы представляют родители, законные представители или органы опеки.

Образец свидетельства о рождении

Как продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком

Сразу стоит сказать, что продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком – процесс трудоемкий, который потребует много времени. Если такового не имеется, то лучше все дело сразу же доверить квалифицированному юристу.

В 2020 году отменили требование касательно органов опеки при выписке ребенка с жилплощади. То есть родители просто могут выписать себя и малыша без согласия ООП. Если покупатель понятливый, то он может подождать определенное время, пока отец и мать не приобретут новое жилье, чтобы сразу там зарегистрировать свое чадо.

Совсем по-другому обстоят дела, если ребенок или дети не имеют родителей, то есть имеет место лишение прав или оформление опекунства (усыновили), и при этом они прописаны на «чужой» жилплощади.

Тут однозначно потребуется вмешательство органов опеки, так как государство обязано предоставлять «крышу над головой». Поэтому взрослым потребуется получить согласие у опекунского совета. Так же данная инстанция подключается к процессу, если ребенок является собственником. В каждой ситуации свои нюансы решения вопроса.

Образец справки об инвентаризационной стоимости объекта недвижимости

Условия

Перед продажей родители обязаны выполнить ряд требований, которые обеспечат защиту ребенка. Если малыш просто прописан, то сама процедура намного упрощается. Но совсем другой вариант, когда ребенок является собственником или над ним взято попечительство. В этом случае государство максимально старается защитить права ребенка.

Для выполнения этих условий родители обязаны:

приобретаемая часть должна быть не меньше той, которая продалась – если на ребенка было расписано 7кв. м., то и в новой жилплощади должно оставаться такое же соотношение;
возле нового жилья должна быть развита инфраструктура, в частности, наличие школы и детского сада;
ребенка выписывают из конкретного места и прописывают в конкретную квартиру – он не может «зависнуть» в воздухе (снятие с учета проводиться только после предоставления договора о новой покупке);
выписка несовершеннолетнего проводится одновременно с родителями;
после покупки новой жилплощади владельцы имеют только одну неделю, чтобы провести регистрацию — иначе может грозить штраф;
если родители не проживают вместе или в разводе, и при этом второй супруг не лишен родительских прав, то от него потребуется письменное согласие на прописку.

Возможна ли прописка несовершеннолетнего ребенка без родителей — смотрите тут.

Если же дети не являются собственниками, тог процедура намного упрощается. Тут предстоит выполнить всего лишь два условия. Во-первых, сам собственник должен изъявить это желание, а во-вторых, присутствие родителей, которые произведут снятие с учета. В обоях случаях потребуется дополнительно собрать определенные и документы.

Если в семье по каким-либо причинам нет возможности сразу же зарегистрировать ребенка на новом месте, то через суд можно добиться отсрочки на выселение несовершеннолетнего. Обычно этот срок составляет 2-3 месяца.

Разрешение органов опеки

Принимая решения, органы опеки всегда ориентируются на то, чтобы улучшить условия проживания ребенка. Они ни в коем случае не допустят ущемления его прав при отчуждении собственности. То есть, если идет продажа квартиры в семье из трех человек, то квадратуру условно делят на 3.

Отдельного рассмотрения требуют случаи, когда семья не планирует сразу покупать новое жилье. В этом случае органы опеки потребуют доказательства и будут задавать много вопросов, из-за чего весь процесс может существенно затянуться.

Если же деньги за вырученную квартиру уже имеются на руках, то родителям можно просто их положить на счет в банк. Тут органы опеки будут уверены в том, что ребенок в будущем сможет распорядиться своими финансами.

Чтобы ООП дали разрешение на куплю-продажу, им нужно предоставить определенный перечень документов, которые подтвердят равноценность сделки. То есть ребенок не будет ущемлен в своих правах.

Необходимые документы

Если ситуация не имеет никаких нюансов (например, несовершеннолетний имеет группу инвалидности и т.д.), то родителям потребуется собрать такой пакет документов:

паспорта и\или свидетельства о рождении всех собственников продаваемого жилья;
документ, которые подтверждает право собственности на имущество;
справки из БТИ на старую и новую квартиру;
выписка из домовой книги;
документы (копия) на новое имущество.

Все выше приведенные документы подаются и в оригиналах, и в копиях. Поэтому, если по каким-либо причинам чего-то недостает, то придется подождать, пока оно будут на руках.

Образец справки об отсутствии задолженности по квартплате

Как выписать?

Если малыш живет вместе с родителями, то выписать его из продаваемой квартиры не так уж и сложно. После выписки взрослым дается неделя, чтобы ребенка поставить на учет по новому адресу. Согласно ст.20 ГК РФ, местом проживания несовершеннолетнего является то место, где живут его родителя или законные представители.

Родителям необходимо написать заявление на выписку. Образец обычно предоставляют на месте. Такую процедуру можно сократить по времени, если за один раз снимать с учета всех членов семьи.

Кроме заявления, в паспортный стол необходимо предоставить:

паспорта родителей (или одного из супругов);
свидетельство о рождении, а если ребенку исполнилось 14 лет, то паспорт;
свидетельство, подтверждающее право на новую жилплощадь;
если есть необходимость, то предоставляется и разрешение органов опеки.

Также желательно иметь при себе не только копии, но и оригиналы документов.

Далее родитель должен заполнить листок убытия, в котором в обязательном порядке указывает новый адрес проживания. Паспортный стол на протяжении недели решает – правомерна ли выписка несовершеннолетнего. По итогу выдают листок об убытии. Как только все документы собраны и поданы в инстанцию, то ребенка считают официально снятым с учета.

Скачать бланк адресного листа убытия по форме 7

Если новая квартира находиться в той же территориальной принадлежности, что и старая, то можно зря время не терять и сразу же в один день подать заявку на новую регистрацию.

Оформление сделки и договора

Если в продаваемой квартире несовершеннолетний просто прописан, то договор оформляется стандартным путем. Хотя ради справедливости стоит сказать, что прописка выступает в роли некого бремени. Поэтому юристы рекомендуют снять с учета ребенка до того, как будет подписан документ.

Что касается права собственности несовершеннолетнего, то в этом случае ребенок является полноправным участником сделки. То есть его обязательно указывают в договоре, как одну из сторон. К этому делается еще и приписка о том, кто является законным представителем несовершеннолетнего. До 14 лет подпись на документе ставиться представителем, после 14 лет ребенок и сам может расписаться.

Сделка, где участие принимает несовершеннолетний, в обязательном порядке должна быть заверена нотариусом. В обратном случае документ не имеет юридической силы и его можно оспорить в суде.

Когда ребенок является собственником

Если жилплощадь (или определенная ее часть) принадлежит лицу, не достигшему 18 лет, то порядок организации сделки имеет несколько другой вид. Выше уже говорилось, что согласно действующего законодательства, дети до 14 лет признаются не дееспособными, а до 18 лет – частично дееспособными. Поэтому и права подписи у малолетних ограничено.

Главное отличие от «взрослой» сделки – разрешение от органов опеки. Такая инстанция защищает права детей, поэтому и контролирует все процедуры продаж-покупок жилплощади, чтобы несовершеннолетний не остались без крыши над головой.

В каждом конкретном случае будет использоваться индивидуальный подход. Очень весомым доводом может стать здоровье ребенка. Например, малыш родился с астмой. Тогда продажа квартиры в городе и покупка дома в пригороде вполне допустима. Таких нюансов может быть множество.

Перед тем, как продать недвижимость, где собственником является лицо до 18 лет, нужно предоставить в органы опеки набор следующих документов:

заявление на одобрение сделки о продаже, где будут указаны причины таких действий и обязательства об обеспечении детей достойными жилищными условиями – стандартный бланк выдается на месте и подписывается обоими родителями;
если ребенку уже исполнилось 14 лет, то от него также потребуется письменное соглашение;
выписка из домовой книги (оригинал);
свидетельство о рождении или паспорт ребенка (оригинал и копия);
документ, который подтвердит право собственности на продаваемую недвижимость, и кадастровый план к ней;
справка об оценочной стоимости жилища из БТИ;
в ЖЭКе берется справка об отсутствии каких-либо коммунальных задолженностей.

В случае, когда один из родителей не может подписать ходатайство, то нужны бумаги которые разъяснят эту причину. Например, это может быть свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, справка о признании без вести пропавшим и т. д. Лучше всего, если родители сразу предоставят документы о будущем месте проживания – это значительно ускорит выдачу разрешения.

Можно ли продать квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком? Да, можно. Но для этого предстоит потрудиться, особенно, если часть жилья принадлежит ему. Но это сделано с целью того, чтобы защитить малыша. Ведь в практике встречалось множество случаев, когда опека по тем или иным причинам переходила третьим лицам, и те пытались лишить ребенка законной жилплощади.

Возможно ли прописать человека без его личного присутствия — смотрите тут.

Здесь мы расскажем, как выписать временно зарегистрированного человека из квартиры.

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию:
- 8 (800) 700 95 53

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎