Доля в квартире: как продать правильно? Пошаговая инструкция

С момента начала программы приватизации, стартовавшей в 1991 году, было приватизировано около 85% всего жилого фонда страны. Многие россияне стали полноправными собственниками домов и квартир, в которых проживали до приватизации. Это и породило многочисленные случаи, когда одна и та же квартира обзаводилась сразу несколькими владельцами, причём, необязательно имеющими родственные связи. И если при совместном проживании это не всегда становилось проблемой, то при попытке продать долю совладельцам не всегда удаётся избежать разногласий. Всё потому, что по закону каждый участник общей долевой собственности при продаже своей доли в квартире обязан соблюсти определённый регламент, помимо прочего подразумевающий получение согласия от других совладельцев, предложение им выкупить свою часть недвижимости и т. д.

Серьёзным препятствием на пути согласования вопросов, касающихся прав на продажу доли в приватизированной квартире, становится порядок деления собственности в виде недвижимости. Если в двухкомнатном жилье, имеющем двух собственников, разделение долей в натуре не представляет особого труда (каждому совладельцу выделяется одна комната плюс возможность пользоваться общими помещениями: туалетом, ванной и кухней), то в случае с однокомнатными апартаментами делить пополам приходится эту одну комнату. Как в этом случае продать долю?

Существуют и другие нюансы, которые могут осложнить продажу долевой собственности: доля принадлежит несовершеннолетнему лицу, один из совладельцев не даёт согласие на продажу доли, квартира выступает залогом и пр. Что делать в каждом конкретном случае? Как продать долю в квартире, на которую оформлена ипотека? Как поступить, если владелец доли – несовершеннолетний?

Продажа доли в квартире: продажа

Реализации долевой собственности всегда предшествует её выделение. Другими словами, необходимо чётко понимать, что именно продаётся, какая жилая площадь будет указана в договоре купли-продажи, и на какую долю в квартире оформит своё право собственности новый владелец. Первоначально всегда предпринимается попытка выделить долю в натуре: здесь собственникам квартиры необходимо достичь взаимного согласия относительно долей и прав каждого совладельца, например, определить каждому из них отдельную жилую комнату. В этом случае продажа доли будет означать продажу одной комнаты с возможностью пользоваться общими помещениями (важно: юридически право собственности оформляется не на комнату, а на долю).

В ситуации, когда выделение долей в натуре невозможно (одна жилая комната) или собственники квартиры не достигли взаимного согласия по разделению собственности, разрешением вопроса занимается суд. К слову, при отсутствии нарушений со стороны заявителя (продавца доли), судья просто поделит имеющуюся квартиру на равные части: если общая площадь однокомнатной квартиры равна 36 м. кв., то каждому из двух собственников будет дано право распоряжаться 18 квадратными метрами.

Что подразумевается под нарушениями? Прежде всего, чтобы продать долю в квартире, следует направить уведомления всем собственникам о своих намерениях и обязательно предоставить им преимущественное право покупки (в соответствии со ст. 250 ГК РФ, ч.1). Отметим, что стоимость долевой собственности в этом случае не может быть завышенной или заниженной, т. е. все собственники должны получить возможность купить долю по одной рыночной цене – той, которая будет выставлена и для других потенциальных покупателей.

Отказ совладельцев приватизированной квартиры от своих прав на совершение покупки доли позволяет предложить её любому другому заинтересованному лицу. Если же желающих приобрести долю в квартире из числа совладельцев сразу несколько, продавец имеет право самостоятельно выбрать одного из них (в соответствии со ст. 250 ГК РФ, п.2).

Доля несовершеннолетнего ребёнка: как продать?

Купить или продать долю, принадлежащую несовершеннолетнему лицу, удастся только при получении разрешения на совершение сделки со стороны специалистов органов опеки и попечительства. Это делается для того, чтобы гарантированно учесть и защитить интересы и права ребёнка. На практике получить такое разрешение удастся только при предоставлении письменных гарантий того, что эти интересы не будут ущемлены: несовершеннолетний получит равноценную долю в другом жилье (в собственность), вырученные с продажи доли деньги будут переведены на личный банковский счёт ребенка и т.п. При этом органы опеки и попечительства должны убедиться в том, что несовершеннолетний участник общей долевой собственности по итогам сделки не останется без жилья.

Получив согласие специалистов на продажу доли несовершеннолетнего, останется следовать основному регламенту:

Выделить долю в приватизированной квартире.
Направить письменные уведомления о сделке всем собственникам жилья (заинтересованным лицам).
Предоставить совладельцам преимущественное право покупки доли и один образец договора купли-продажи.
Пройти судебные инстанции при возникновении каких-либо проблем с предоставлением письменных уведомлений, адресованным заинтересованным лицам.
Заключить договор купли-продажи.

Продажа доли в квартире без согласия второго собственника

Очевидно, что не каждого собственника доли в приватизированной квартире обрадует решение одного из владельцев жилья продать свою часть общей долевой собственности, например, стороннему покупателю. При этом сам совладелец может не иметь желания или возможности купить долю. Зачастую это и становится причиной многочисленных проблем: некоторые собственники намеренно избегают контакта с таким продавцом, создают ему всевозможные препятствия, заявляют о своих намерениях «судиться», оспаривать договор и т. д. Как полноправному владельцу недвижимого имущества продать долю в квартире в такой ситуации?

Согласно ГК РФ, продажа доли возможна сразу после её выделения, т. е. при наличии на руках документов с указанием площади, на которую у продавца оформлено право собственности. При этом согласия остальных собственников, если был соблюдён регламент (преимущественное право покупки и т. д.), уже не требуется. Соответственно, продажа доли в квартире без согласия второго собственника изначально потребует проведения процедуры по её выделению. Здесь закон рекомендует действовать следующим образом:

Постараться решить вопрос с совладельцами мирным путём, напомнив об их правах на приобретение имущества (такой договор избавит от массы бюрократических проблем и нюансов).
Направить письменные уведомления всем заинтересованным лицам (собственникам) о своём желании продать долю (если совладельцы проживают в другом месте – заказным письмом с уведомлением).
Письменно предложить преимущественное право покупки имущества каждому собственнику и одну копию договора купли-продажи.
При отсутствии должного результата обратиться в суд с заявлением, к которому приложить документы (письменные уведомления), подтверждающие осуществление всех вышеприведённых действий.

Если данный регламент полностью соблюдён, т.е. ни ГК РФ, ни отдельные законы или прочие нормативные акты не нарушены, суд гарантированно вынесет решение в пользу заявителя и выделит долю, которую впоследствии без проблем удастся продать, составив договор купли-продажи.

Продажа половины доли

Продажа доли может сопровождаться и другими нюансами, например, желанием избавиться лишь от некой части своей доли в квартире. Отметим, что ГК РФ не исключает и такой, казалось бы, непопулярной сделки, однако легко предположить, что два собственника могут владеть, к примеру, 4-комнатной квартирой. Как в этом случае продать половину доли – одну из комнат?

По закону необходимо пройти ту же процедуру: выделение доли, уведомление всех собственников и предложение им приобрести эту часть имущества. Здесь продавцам также нередко приходится сталкиваться с отказом совладельца, и такая проблема часто находит разрешение одним из следующих способов:

Часть доли, которую необходимо продать, по документам «дарится» покупателю, который, разумеется, рассчитывается за неё неофициально. Отметим, что такая сделка называется притворной, поэтому такое право собственности будет легко оспорено в суде при обращении туда других собственников.
Из продаваемой части доли выделяется ещё одна доля (микродоля), которая дарится лицу, выступающему в роли покупателя. Впоследствии ему, как полноправному совладельцу приватизированной квартиры, предоставляется преимущественное право покупки остальной части реализуемой доли. Данная сделка также считается притворной.
Ещё один популярный способ, который можно назвать наиболее «юридически чистым», связан с оставлением владельцем части доли в залог, тогда как размер займа составляет полную стоимость реализуемой части доли в квартире (одна из популярных форм покупки).

Как продать долю в квартире, приобретённой в ипотеку?

С ситуациями, когда один из собственников желает продать долю в квартире, на которую оформлена ипотека, чаще всего сталкиваются супруги, оформляющие документы о разводе. Как в таких случаях рекомендует поступать закон? В первую очередь, следует попытаться договориться полюбовно, попробовать продать долю второму собственнику, т. е. заключить с ним сделку. При даче согласия последнего на покупку банк переоформит ипотеку и все документы исключительно на него.

Если совладелец квартиры не соглашается с продажей доли или не имеет возможности купить это имущество, продавцу остаётся лишь несколько вариантов:

Полностью погасить ипотеку, выделить свою долю (в том числе через суд) и получить возможность продать её.
Уговорить свой банк переоформить свою часть ипотеки на лицо, выступающее в роли покупателя. На практике такие варианты банкирами обычно даже не рассматриваются.
Совместно с другим собственником договориться о продаже квартиры, продать её, после чего поделить деньги согласно размеру своих долей.

Продажа доли недвижимости, приобретённой по ипотечному договору, при условии, что второй собственник не желает или не имеет возможности стать вторым участником сделки, обычно осуществляется в соответствии с третьим вариантом. Продажа квартиры целиком – оптимальное решение, поскольку такой вариант прост юридически и наиболее оперативен по времени совершения сделки (не требует сбора большого пакета документов или письменного обращения в суд).

Налогообложение при продаже доли

При осуществлении сделки в виде продажи доли в приватизированной квартире (имущества) продавец обязан уплатить налог с дохода физического лица – НДФЛ. В настоящий момент это 13% от величины такого дохода (суммы сделки, указанной в договоре). Вместе с тем, Налоговый кодекс РФ предусматривает в отношении сделок с недвижимостью существенный налоговый вычет – 1 млн. руб. Соответственно, если стоимость реализованной доли составила 1,1 млн. руб., то размер налога, подлежащего уплате, составит:

(1,1 – 1,0) * 0,13 = 13 000 рублей

Налоговое законодательство содержит в себе ещё одну важную норму: согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ, от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости полностью освобождается продавец, который владел ею более трёх лет.

📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎