Как продать квартиру (дом), купленные с привлечение средств материнского капитала

Материнский капитал – субсидия от государства, выдаваемая при рождении второго или последующего ребенка. Сумма, которую можно получить по выдаваемому сертификату, финансируется из государственного бюджета.

Несмотря на то, что воспользоваться «материнскими» деньгами семья может только после того, как ребенку исполняется 3 года, существует несколько возможностей использовать положенные деньги раньше. В том числе, с помощью материнского капитала выплатить долг по ипотечному кредиту. Именно этим вариантом уже воспользовались и планируют воспользоваться многие семьи.

И часто возникают ситуации, когда в силу каких-либо причин (не удобный для жительства район, слишком холодные комнаты, есть желание приобрести более комфортное жилье или переселиться в другой регион и пр.) возникает потребность в продаже приобретенной жилой недвижимости. И тут возникает вопрос: возможна ли продажа квартиры, купленной с использованием денег по материнскому сертификату?

Переживать нет причин. Продать недвижимость, на покупку которой были взяты финансы с материнского сертификата, можно. Просто нужно учесть некоторые нюансы, грамотно используя правила продажи этого жилья:

Продать жилье, в стоимости которого «участвуют» деньги, полученные от материнского сертификата, можно буквально на следующий день после ее приобретения.

Важно учесть. Квартира покупается в долевую собственность не только родителей, но и несовершеннолетних детей. Поэтому при ее продаже нужно соблюсти интересы детей, иначе органы опеки будут иметь к вам правовые претензии.

• Продать квартиру, если есть доля у детей, можно только, если взамен старого жилья ребенок получает новое (или долю в нем).
• Причем квартира должна быть более удобная (и иметь большую площадь), или, как минимум, равноценная по площади и удобству.
• Сделки по продаже/покупке жилья, в интересах детей, должны происходить одновременно – то есть, доля несовершеннолетнего в новом жилье оформляется одновременно с продажей его доли в старом.

Как все сделать грамотно?

1. Получение одобрения от опеки (ООП) – делается это путем предоставления им предварительного соглашения/договора покупки-продажи того жилья, которое вы планируете приобрести взамен продаваемого. Составляется заявление в опеку. Его суть: вы предоставляете своим несовершеннолетним малышам доли в новом жилье, и при этом нисколько не ухудшается их положение (площадь аналогичная или больше и пр.). Для этого и необходим предварительный договор на приобретение жилья.
2. Нужно найти покупателя на продаваемое вами жилье и заключить с ним предварительный договор на куплю-продажу. Договор предварительный составляется именно потому, что вы не имеете права на продажу без согласия ООП. И в ситуации, если ООП (органы опеки и попечительства) не дадут одобрения, вы сможете без предварительного взноса и без штрафов выйти из договора.

Для получения согласия от опеки, вы открываете счета на детей, не достигших совершеннолетия, и размещаете на них ту сумму денег, которая равна доле детей в квартире. Тогда согласие опеки на продажу жилья вы получите.

Для составления договоров лучше всего обратиться к юристам, ведь предварительные договора по правовым особенностям отличаются от стандартных договоров купли-продажи. И здесь важно все сделать четко и грамотно.

Итак, вы все сделали правильно, органы опеки дают согласие на продажу квартиры (дома), в том числе и доли несовершеннолетних детей в нем. Возникает вопрос: нужно ли платить налог на продажу доли несовершеннолетнего ребенка? При продаже жилья, у которого несколько владельцев, каждый продает свою долю в жилье. Платить налог или в этом нет необходимости, зависит от нескольких факторов:

1. Времени, на протяжении которого жилье находится в собственности.
2. Продажной цены.
3. Порядка оформления договоров купли/продажи.

Если жилье в собственности более трех лет, то налог с его продажи уплачивать не нужно. Независимо от ее продажной цены – хоть 1 рубль, хоть 100 миллионов рублей. Это положение налогового кодекса. В этом случае не нужно и подавать декларацию о доходах.

Если жилое помещение находилось в собственности менее трех лет, то налог платить нужно. Если имущество подлежит налогообложению, то законные представители несовершеннолетних (родители, опекуны, усыновители, попечители) исполняют все обязательства по уплате налогов. Уплачивается налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13%.

Есть небольшой нюанс – если жилье находится в собственности меньше, чем 3 года, то налог платится с суммы, которая превышает 1 миллион рублей.