Особенности межевания садового участка для продажи

Межевание достаточно дорогостоящая процедура. Законодательством установлено, что для регистрации договора купли-продажи проводить ее необязательно. Так ли это, и с какими проблемами может столкнуться владелец участка, сколько это будет стоить и в какие сроки оказывается услуга?

С какой целью проводится

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Межевание необязательно, если составлен кадастровый паспорт на объект недвижимости. Однако проведение процедуры становится необходимостью, когда возникает спор по поводу границ земельного участка между хозяевами соседних наделов.

Интересно: при приватизации земли по закону о дачной амнистии проведение межевания не требуется. Это основное отличие нормативного акта, предоставляющего возможность воспользоваться упрощенной схемой получения участков в собственность граждан.

Однако такая необходимость возникает, если через него проходит сервитут или границы не определены ранее, либо в отношении них есть спор.

Отметим, что межевание проводится обязательно, если планируется возведение на земле строения – дачного домика, индивидуального жилого дома, иной недвижимости согласно разрешенного использования выделенной территории.

Межевание представляет собой определение границ объекта недвижимости с целью установления его характеристик, таких как площадь, назначение – целевое использование, установление границ путем размещения межевых знаков на территории.

Случаи, когда межевание необходимо:

• при продаже недвижимости;
• для приватизации земли;
• при передаче в дар;
• при получении в наследство и оформлении собственности;
• при возникновении споров с бывшими владельцами, владельцами и пользователями граничащих с участком наделов;
• для осуществления капитального строительства на земле, это может быть не обязательно дом, но и баня, гараж и другие постройки хозяйственного назначения;
• при восстановлении границ земли;
• при выделении или объединении из одного участка, образовании отдельных объектов недвижимости и регистрация владения на них;
• для правильного определения налоговой базы и подлежащего оплате сбора, рассчитываемого по квадратным метрам;
• при получении земли из коллективного владения, к примеру, выделении участка в собственность частного лица из предоставленной территории дачному кооперативу или сельскохозяйственному комплексу и др.

В законе «О государственном кадастре недвижимости» разъяснено, что проведение межевания необязательно, и это обстоятельство не является препятствием к проведению сделок с имуществом. Однако оформление результатов разграничения границ необходимо при разделении или объединении участков.

Необходимые документы

Проведение межевание следует доверять только аккредитованной компании с репутацией либо государственным учреждениям – специалистам Кадастровой Палаты в регионе нахождения земли.

К обязательным документам при межевании относятся:

• договор с инженером на проведение работ;
• кадастровый паспорт при наличии;

• правоустанавливающая бумага – акт распределения государственных или муниципальных земель, свидетельство о праве бессрочного пользования или наследования, свидетельство о наследстве, договор купли-продажи, дарения и др.;
• акт согласования границ с хозяевами соседних земель;
• заключение специалиста – итоговый документ;
• свидетельство о праве собственности на землю;

• межевое дело.

Возможна ли постановка земельного участка на кадастровый учет без межевания, узнайте тут.

Процедура межевания садового участка для продажи

Межевание приводится с использованием определенной методики и определенных инструментов для измерения земельных участков для картографической и геодезической съемки.

Обязательно уведомление органов БТИ о совершении замеров, а также собственников и пользователей соседних наделов с целью согласования границ путем подписания соответствующего акта.

Процедура межевания включает несколько этапов:

• сбор информации об участке земли;
• согласование границ с собственниками соседних угодий, земельные права которых могут затрагиваться при проведении мер;
• проведение геодезической съемки;
• выявление площади, анализ полученных результатов;
• оформление межевого плана;
• направление документации для составления кадастрового паспорта.

Важно: при проведении межевания есть возможность присоединения примерно до 10% земли, находящейся в общем владении, к примеру, на территории «пожарной полосы», что однозначно представляет преимущество для собственников.

В результате межевания земле будет присвоен кадастровый номер и составлен кадастровый паспорт. Законодательством не установлен срок для смены документа, но согласно документации об обязательном проведении инвентаризации рекомендуется менять его в связи с регулярным обновлением нормативной базы раз в 5 лет для подтверждения достоверности указанных в нем сведений.

Преимуществами процедуры являются:

• упорядочения земельных отношений;
• обеспечение доходов в бюджет от налогов на недвижимое имущество;
• исключение изъятия наделов для государственных и муниципальных нужд;
• учет земельных наделов, правильное установление их границ;
• эффективное управление земельным фондом, распределение земель для нужд населения;
• правильное оформление для защиты частной собственности на земли.

Стоимость и сроки

Основная статья расходов при межевании – это услуги кадастровых инженеров, осуществляющих топографическую и картографическую съемку на месте. Выбрать можно как из коммерческих компаний, которых, например, только на территории Московской области насчитывается более 700, или из сотрудников государственных учреждений – отделов БТИ или Ростехинвентаризации.

В договоре на оказание услуг кадастровый инженер указывает:

• методику проведения расчетов;
• этапы проведения работ;
• описание результата исследований;
• стоимость каждого этапа или всех услуг в совокупности.

К соглашению обязательно прикладывается копия действующего допуска СРО на проведение работ по межеванию. Без этого документа заключение не будет иметь юридической силы и признается недействительным, не рассматривается в качестве официального документа органами государственной и муниципальной власти.

Методика определения площади земли и применения расчетов прописана в Приказе Минэкономразвития №14 от 18.01.2012. В документе указано, что стоимость услуг кадастрового инженера определяется трудоемкостью процесса межевания, размером исследуемой территории. Так, в качестве рекомендаций, предлагается взимать плату в размере 8-9 руб. за обследование площади до 15 га.

В любом случае оценка работ зависит от факторов:

• регион нахождения земельного участка;
• удаленность от городской черты;
• вид разрешенного использования и категория (дачный участок, сельскохозяйственные земли, надел под индивидуальное жилищное строительство и др.);
• рельеф местности;
• история собственности – владение недвижимостью ранее на праве бессрочного пользования или наследственного владения, получение ее в дар или по наследству, по договору купли-продажи, мены, согласно распоряжения органов власти на основании действующего ранее закона и др.

В среднем срок выполнения работ специалистом по межеванию составляет около 2 месяцев. Это время на подготовку документов, обследование участка, согласования границ с соседями, установления межевых знаков. В случае, если возникают определенные сложности, к примеру, с поиском собственников граничащих с землей наделов, возникает спор с ними, решаемые в суде, или проведению работ сопутствуют другие вопросы, срок может увеличиваться до 6 месяцев.

Результатом работы является кадастровый паспорт, заключение об определении или уточнении границ земельного участка, внесение сведений в государственный реестр недвижимости – Росреестр, оформление свидетельства о собственности.

Возможные проблемы

Сложные ситуации при межевании могут возникнуть в случаях:

1. Когда один из собственников соседнего надела уклоняется или явно выражает несогласие с проведением межевания, игнорирует уведомления о необходимости подписания акта разграничения границ. В случае невозможности решить вопрос миром для завершения процесса межевания требуется обратиться с соответствующим заявлением в суд.
2. Когда соседи неизвестны или давно не появляются на участке, найти их нет возможности. Тогда данные размещаются в открытых источниках. Уведомление публикуется за 30 дней до момента согласования границ и проведения межевания. Если возражения за это время не поступят и никто не объявиться, то процедура осуществляется без подписания акта.

Когда информация о собственниках соседних участков неизвестна, решить этот вопрос можно достаточно просто, заказав выписки из ЕГРН. В них будут указаны ФИО хозяев, обременения на недвижимость: нахождение земли в аренде, залоге, ипотеке, аресте и т.д. Адреса регистрации владельцев и пользователей не будут указаны, но их можно получить через Адресное бюро в регионе нахождения недвижимости.

Проблема с земельными участками без определенных границ возникает периодически с наделами, оформленными по дачной амнистии. Зачастую получали собственность на них, указывая только адрес и площадь земли.

Это приводит к тому, что на эту территорию претендуют сразу несколько граждан, а документального оформления и разграничения наделов по факту и в юридическом плане нет. Данные закреплялись в кадастровом паспорте, где указывается номер участка, но в графе межевания была занесена информация об отсутствии сведений о границах.

Результаты межевания могут быть отменены, признаваться недействительными при отсутствии акта согласования границ с соседями или при нарушении методики проведения обследования участка.

В первом случае хозяин надела, граничащего с объектом недвижимости, должен доказать, что в результате межевания и определения новых характеристик территории были ущемлены его законные права и интересы, а также причине ущерб.

На практике возникает также вопрос с необходимостью проведения межевания при наличии на участок только садоводческой книжки. В документе указывается только площадь земли, но границы его не определены, прописано имя хозяина. Межевание может потребоваться в тех случаях, когда требуется совершение каких-либо действий с наделом: выделение территории, объединение его с другими объектами, осуществляется реализация.

С 2020 года вводится новая форма кадастрового плана, в котором будут указываться сведения:

• кадастровый номер;
• поворотные точки, разграничивающие линии;
• описание земли;
• площадь надела в кв.м.;
• сведения об обременениях;
• данные о владельце;
• основание для передачи в частную собственность;
• категория и разрешенное использование;
• географические координаты на местности.

Пока что сведения о поворотных точках и линиях не содержатся в кадастровых паспортах, поэтому при возникновении споров о них по-прежнему остается актуальным межевание.

Про различия рыночной и кадастровой стоимости квартиры читайте здесь.

Особенности узаконения перепланировки совмещенного санузла рассматриваются на этой странице.