Анализ рынка жилой недвижимости г. Волгограда (печатный вариант - научно-практический журнал «Экономика успеха» № 1-2 (2-3), 2013г., г. Волгоград.)
Основными факторами, определяющими стоимость квартиры, являются:
- Тип (категория) дома. Две квартиры одной и той площади и со сходными характеристиками стоят неодинаково, если одна из них находится в монолитно-кирпичном доме индивидуального проекта, а другая – в панельной «хрущевке».
- Месторасположение дома (престижность района, наличие инфраструктуры). При этом жилье в различных микрорайонах одного района может довольно сильно различаться по стоимости.
- Параметры квартиры (площадь, планировка, состояние отделки). На цену квартиры влияют общая и жилая площадь, количество комнат, размер кухни, качество и срок давности ремонта, и некоторые другие характеристики.
- Этаж, на котором располагается квартира. Квартиры, расположенные на 1-м этаже, при отсутствии возможности перевода в нежилую недвижимость, стоят меньше, чем аналогичные на средних этажах.
Сегментирование рынка квартир производится в основном по условным типам:
«сталинки» - массивное здание из кирпича или прочных керамических панелей, с высоким бельэтажем. Для облицовки таких строений часто использовались гранитные плиты (как цельные, так и из гранитной крошки) Планировка: большая площадь (1 комн. - 32-50 кв.м., 2 комн. - 44-65 кв.м., 3 комн. - 59-80 кв.м., 4 комн. - 80-100 кв.м.), большая кухня (от 6 до 12 кв.м.) и ванная, раздельный или совмещенный санузел, прочные перекрытияя, потолки высотой 3 м и более. Особенности: Послевоенные сталинские дома (50-е годы) - кирпичные, или облицованные. По сравнению с довоенными квартиры имеют меньшую площадь, кухни меньше - 7-8,5 м.,
«хрущевки» - пятиэтажные здания, построенные в период правления Хрущева. В зданиях отсутствует чердак, мусоропровод, лифт. Несущие конструкции - внешние. Первоначально "хрущевки" были кирпичными, а с начала 60-х в целях экономии произошел переход на панельное домостроение. Планировка: квартиры отличаются очень маленькой площадью комнат и кухни, совмещенного санузла, плохое удержание тепла. Общая площадь: 1 комн. - 30-43 кв.м. 2 комн. - 41-46 кв.м. 3 комн. - 54-62 кв.м. 4 комн. - 62-72 кв.м.;
«брежневки». Панельные «брежневки» - это улучшенные «хрущевки». В этих домах площадь комнат больше и кухни бывают даже семиметровыми. Высота потолка возросла до 2,7 м. В домах, относящихся к этому типу жилья, уже были лифты и мусоропроводы. Массовые серии брежневок: I - 600 («корабль») и модификации, серия I -504, жилые дома серии 121 , кирпичная модификация I- 528 КП, I-528-КП-41, I-528-КП-80. Межквартирные стены являются несущими – это помогает обеспечить хорошую звукоизоляцию. В квартирах предусмотрен паркет, гидроизоляция в санузлах, широкие подоконники (серия I-606). Среди недостатков: в маленьких квартирах нет кладовок, нередко кухни находятся между наружной стеной и монолитным санузлом (серия I-602) – невозможность перепланировок.
«улучшенки», как правило, высотные, но встречаются и «пятиэтажки», которые строились предприятиями по стандартному проекту, но меньшей этажности. Эти панельные либо кирпичные дома оборудованы удобными лифтами. Есть дома с двумя лифтами – пассажирским и грузовым, и дома с одним лифтом, где лестница идет привычно в подъезде рядом с шахтой лифта. Комнаты, санузлы изолированы, кухня 8 кв.м. и более. Материал стен кирпич, панель, межэтажные перекрытия железобетонные, высота потолков 2,5 – 2,6, балкон полулоджия, лоджия, санузел совмещенный (в однокомнатных квартирах), раздельный (во всех остальных), этажность 9, 12, 14, 16.
«комфорт», или «бизнес-класс». Жильем бизнес-класса на первичном рынке считаются кирпичные, монолитно-кирпичные и монолитные дома повышенной комфортности, построенные по индивидуальным архитектурным проектам, с разветвленной инфраструктурной сетью и благоустроенной прилегающей территорией. При этом бизнес-класс обязан находиться под круглосуточной охраной. Дома должны быть оснащены системами видеонаблюдения. Потолки в таких домах, как правило, не ниже трех метров, а квартиры в большинстве своем продаются со свободной планировкой, в оконных проемах устанавливаются качественные современные стеклопакеты. Подземные паркинги, наличие которых обязательно, строятся из расчета: одно или два парковочных места на одну квартиру.
«элита». К элите, как правило, принадлежат дома, расположенные в престижных местах города. Само понятие элитного жилья уже включает в себя не только прекрасный вид из окна, благоустроенный внутренний двор, обязательный подземный гараж, огороженную и охраняемую территорию, но и всевозможные блага цивилизации в непосредственной близости, а также однородный социум. Второй важный критерий элитного дома – небольшое количество квартир -1-2 на площадке, не более 60 квартир в доме. Элитное жилье - это «штучный» товар. Третий критерий элитности заложен в повышенной охране объекта. Территория должна быть оснащена системой видеонаблюдения внешнего и внутреннего периметра здания, общих помещений, а также многоуровневой современной сигнализацией. Как правило, все без исключения посетители проходят фэйс-контроль, а жильцы при входе в подъезд, лифт и квартиру пользуются специальными пластиковыми картами.
При исследовании были изучены предложения о продаже квартиры размещенных на сайте www . domino - press . ru на 01.07.2013г. Проанализировав предложения о продаже были определены диапазоны цен, выявлены некоторые закономерности, которые влияют на стоимость квартир и определенны корректирующие коэффициенты.
Средняя цена предложения за 1 кв.м. на квартиры по районам города представлена в таблице далее (сегмент – вторичное жилье, среднее значение по типам: ст., хрущ, бруж., улучш.)