Перепланировка квартир, переоборудование, переустройство

Перепланировка квартиры — новая жизнь старой квартиры.

Человек — творец по своей натуре. Очень часто он хочет изменить мир вокруг себя, сделать жизнь комфортнее. И чуть ли не в первую очередь внимание падает на то место, где он живет, потому что именно там существует обширное поле для реализации его творческих способностей.

Конечно, легче всего действовать, когда квартира спроектирована по индивидуальному запросу. К сожалению, это далеко не всем по карману. А как же быть остальным? Ведь, живя в квартирах с малой площадью, зачастую некуда поставить необходимую мебель, в ванной не помещается стиральная машинка, на кухне буквально негде развернуться.

К счастью, даже в таких случаях не все потеряно. Сегодня большое количество ремонтов квартир проводится с перепланировкой квартир или переустройством жилья. Благодаря этому можно не только изменить внешний вид квартиры, но и сделать жилье более удобным, функциональным. Простой пример — застекление балкона или лоджии, благодаря которому в наших холодных климатических условиях становится намного теплее. А если объединить ванную комнату и туалет, то появится место для стиральной машинки.

Все мы помним советский фильм «Ирония судьбы», в основе сюжета которого — одинаковые дома, одинаковые квартиры, одинаковая мебель главных героев. В наши дни появилось гораздо больше возможностей для новых решений. И выходит, что перепланировка квартир — не роскошь, а необходимость. Вопрос о ней сегодня очень актуален. И главное здесь — понять всю серьезность предпринимаемого шага.

Конечно, есть то, что менять категорически запрещено. Вы не можете производить переоборудование и перепланировку квартир, когда это ведет к разрушению несущих конструкций зданий и нарушению его прочности, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, если изменения не отвечают противопожарным требованиям, ухудшение условий эксплуатации и проживания жильцов. Говоря простым языком, нельзя ломать несущие стены, опоры и балки. Несущие стены, как правило, толще, чем не несущие. Однако на глаз определить, какая это стена, удается не всегда. Лучше всего, если это будет делать специалист. Нельзя отрезать стояки (канализации, вентиляции, отопления). К газовым трубам должен быть обеспечен доступ. Запрещается оборудовать туалет и ванную комнату над жилым помещением соседей. Нетрудно представить себе, что будет, если систему прорвет.

Зачастую жильцы однокомнатных квартир благодаря установлению перегородок делают из одной комнаты две. Когда в результате перепланировки может образоваться помещение без естественного освещения и приборов отопления, либо площадью менее 9 кв. м., а шириной менее 2,25 м. — то это делать запрещено.

Сравнительно недавно появилась мода на установку саун и джакузи. Но здесь все намного сложнее. Не все проектные организации берутся за этот вид работ. Для саун, по утверждению специалистов, нет достаточной нормативной базы. Что касается общественных зданий, там все ясно: сауна может быть только на первом этаже. А как же быть с жилыми домами? Здесь все решают согласующие организации, и именно от них будет зависеть, дадут ли вам разрешение. С джакузи тоже дело обстоит не так уж просто. Эта «тяжелая ванна» при неправильных расчетах может провалиться на голову соседям. И такие случаи, к слову сказать, в наших городах бывают. Особенно опасно устанавливать джакузи в старом фонде жилья (где их обычно и ставят), так как перекрытие там зачастую деревянное, оно может и не выдержать.

Если перепланировка квартир и (или) переустройство проведены с нарушением норм, суд может обязать восстановить все в прежнее состояние, или квартира будет продана, а ее стоимость за вычетом издержек будет возвращена теперь уже бывшему владельцу. Но штрафные санкции — не самое главное, важно понять, что из-за нарушения этих правил может обрушиться дом, могут погибнуть люди.

Что касается застекления балконов и лоджий, то здесь стоит обратить внимание на эстетическую сторону вопроса. Как часто, проезжая по улицам нашего города, можно увидеть разноцветные застекления, когда работа выполнена из абсолютно разных материалов. Особенно это заметно, если дома выходят на проспект. Большинство из нас живет в обычных типовых квартирах. Одними из лучших считаются дома «464» и «93» серии. Условия для проживания в них комфортнее, планировка улучшенная. Но простор для фантазии небольшой. Несущие стены расположены по контуру. Поэтому чаще при перепланировке домов 93 и 464 серии предпринимается только вынос перегородок и проделка проемов в несущих стенах.

Наиболее благодатным в плане переделки считается наш старый фонд: перепланировка «сталинки» и перепланировка «хрущевки». Изменить там можно практически все.

Изменения, которые требуют согласования, бывают двух типов: перепланировка квартир и переоборудование.

Перепланировка квартир — изменение конфигурации жилого помещения. Если вы решили перенести или разобрать перегородку, стену из гипсокартона, устроить новые дверные или оконные проемы либо перенести старые, устранить встроенные шкафчики, то это будет относиться к перепланировке. Перепланировка также включает разукрепление или укрепление квартир многокомнатных, установку дополнительных санузлов и кухонь, за счет вспомогательных помещений расширение жилой площади, ликвидацию темных комнат, а также входы через жилые помещения в кухню, переоборудование тамбуров, устройство балконов и лоджий, устройство проемов в междуэтажных перекрытиях.

Переустройство квартиры (офиса, помещения) представляет собой перенос инженерных сетей - их установку или замену, электрического, санитарно-технического или оборудования, которые требуют внесения изменения в технический паспорт помещения. К переустройству относят: установку дополнительных дверей, замена газовых плит на электроплиты или наоборот; перенос газовых приборов, сантехники, труб отопления; переоснащение ванных комнат и туалетов; устройство вентиляционных каналов; при установке приборов нового поколения (джакузи, стиральных машин повышенной мощности и др.) — замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов; устройство электроподогрева полов.

Все эти переустройства необходимо узаконить, так как они требуют занесения в технический паспорт квартиры. Согласитесь, перечень довольно большой, но даже он не является полным.

Итак, вы решили заняться перепланировкой или переустройством своего жилья. С чего же начать? Конечно, прежде всего, нужно обратиться за консультацией к специалистам, которые непременно подскажут, можно ли ломать ненужную вам стену или ставить ванну в центре жилой комнаты. При выборе организации, занимающейся проектированием, убедитесь в наличии лицензии на данный вид работ. Все уважающие себя фирмы выполняют проекты «под ключ» (начиная с получения технических условий на проектирование и заканчивая согласованием со всеми организациями), то есть заказчик получает на руки согласованный проект. Но если вы все же решили разобраться во всем сами, то вам потребуется узнать гораздо больше.

1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ. Он дает больше оснований для проведения интересующих нас видов работ. Теперь достаточно иметь желание заказчика на перепланировку квартиры, согласие всех членов семьи, проживающих с ним (а если вы собственник жилья, то их согласия даже не потребуется), и проект, реализация которого не будет доставлять неудобств остальным жильцам дома.

Основанием для переустройства и (или) перепланировки жилого помещения будет положительное решение, принятое органом местного самоуправления (межведомственной комиссией). Только после получения этого решения в документальной форме можно приступать к строительно-монтажным работам.

Для начала вам необходимо прийти в Комитет по развитию городского хозяйства (бывшее УЖКХ). На прием нужно принести с собой копию плана квартиры. А ее вы можете получить в бывшем БТИ, который теперь называется ГУПТИ (Государственное унитарное предприятие технической инвентаризации). Услуга эта платная. Если же ксерокопия плана нужна быстрее, то за каждый рабочий день придется заплатить в три раза дороже.

В Комитете по развитию городского хозяйства вам могут предоставить грамотную консультацию, подсказать, нужно ли делать проект (например, если вы хотите застеклить балкон, то достаточно предоставить эскиз), подскажут, какие документы необходимо собрать.

Если вы собираетесь всерьез заняться переоборудованием квартиры или переустройством жилой квартиры, то проект вам будет необходим, без него не получить согласования ни от одной организации. Выполнение проекта возлагается на лицензированную проектную организацию. Она несет ответственность за выполненные расчеты и принятое конструкторское, санитарно-техническое решение. Зачастую при таких организациях есть и дизайнеры, помощь которых вам тоже может понадобиться (например могут посоветовать грамотное расположение освещения в квартире). Если вы задумали объединить несколько квартир по горизонтали или вертикали, то есть в сложных случаях перепланировки помещений, окончательное решение будет принято лишь после дополнительного рассмотрения в государственной вневедомственной экспертизе.

Итак, в Комитет по развитию городского хозяйства вы приносите копию плана квартиры (ее технического паспорта), подготовленный и оформленный проект и ряд других документов, перечень которых строго оговорен в законодательстве. Это заявление, форма которого утверждена правительством РФ 28.04.2005, В заявлении указываются обязательные реквизиты, срок производства ремонтно-строительных работ и планируемый режим. При этом заявитель обязуется выполнять работы в соответствии с проектом. Необходимо будет также предоставить право устанавливающие документы (в различных случаях ими могут быть: договор коммерческого найма, ордер на вселение, свидетельство о государственной регистрации права собственности) на жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные нотариально копии); согласие всех членов семьи нанимателя; дополнительное разрешение, если ваш дом является памятником культуры.