Купля продажа через нотариуса на что обратить внимание

Три типичных ошибки нотариальной сделки купли продажи

Как исправить ошибку в договоре

Нотариальная сделка купли продажи

Как оспорить нотариальную сделку купли продажи в суде (читайте здесь)

В каких случаях вам откажут в государственной регистрации прав на купленную недвижимость

Гарантии нотариально сделки с недвижимостью

Нужен ли юрист на нотариальной сделке?

Нотариальные сделки — не защищают от ошибок, и не гарантируют от расторжения этой сделки или признания сделки недействительной. Сделка с недвижимостью — сложный многоэтапный процесс.

Любая сделка, и особенно купля продажа недвижимости — это юридические действия, и заниматься ими должен профессионал — юрист по недвижимости. В России существует много мифов касательно нотариальных сделок и нас постоянно на консультациях спрашивают:

Обязательна ли покупка недвижимости в нотариальной форме? Отвечаем — Согласно законодательству России, нет.

Гарантирует ли нотариальная сделка купли продажи безопасность и надежность? — нет, такие гарантии законодательством России не предусмотрены.

Можно ли оспорить нотариальную сделку? — Да, нотариальную сделку можно оспорить через суд!

Еще одно крупное заблуждение — нотариальную сделку можно провести самостоятельно (без риэлтора или юриста по сделкам) т.к. нотариус сопровождает покупку недвижимости. Это неправильно.

Дело в том, что нотариус не сопровождает сделку, он удостоверяет заключение договора (подписание) — а это всего один этап сделки купли-продажи недвижимости. Что бы добраться до этапа заключения нотариального договора нужно пройти 2/3 пути. Потому так часто спрашивают: Что делать после нотариуса? Если нотариус подписал договор, что дальше?

Правильный вопрос: «что делать до нотариуса и после нотариуса ?»

Что бы самостоятельно вести нотариальную сделку вы должны знать и уметь провести сделку купли-продажи в простой письменной форме, тогда на нотариальной сделке вы будете знать, что требовать от нотариуса. Как самостоятельно провести сделку купли-продажи квартиры — читайте здесь.

Рассмотрим особенности нотариальной сделки — этого отдельного этапа купли-продажи квартиры.

Расставим сразу точки над i касательно обязательности нотариальных сделок: в России действует простое правило: сделки с недвижимостью совершают в простой письменной форме!

Только часть сделок, перечень которых установлен в законе, требует нотариального удостоверения. То есть, в России нотариальная сделка с недвижимостью — исключение из общего правила.

О преимуществах и гарантиях нотариальных сделок

Судебные споры по недвижимости показывают: Нотариальная сделка купли-продажи, нотариальная сделка дарения и другие нотариальные сделки – преимуществ ее сторонам не дает. Такие сделки, как и любые другие, с успехом повсеместно оспариваются в суде, признаются недействительными. Тому пример – оспаривание завещаний, оспаривание сделок с наследственными квартирами и т.д.

У нотариальных сделок появились и другие риски

Обращаясь к нотариусу, люди отказываются от агентов, риэлторов, адвокатов по недвижимости, полагая, что нотариус полностью проведет сделку. Между тем, это не совсем так, а точнее — это совсем не так.

Купля-продажа недвижимости — более широкое понятие, чем просто подписание договора купли-продажи у нотариуса. В понятие сделки входят множество этапов — от внесения аванса за квартиру, до передачи квартиры покупателю. На каждом этапе оформляются свои документы. По этому отказавшись от помощи специалистов и доверившись только нотариусу участники нотариальных сделок весьма туманно представляют, что им делать до «похода к нотариусу», как себя вести и что делать у нотариуса, какие лучше прописать условия в договоре, что делать после нотариуса. А нотариус только готовит договор и проводит удостоверение его заключения. Законом не предусмотрено такое нотариальное действие, как сопровождение нотариусом сделки с недвижимостью.

В результате, регулярно к нам обращаются люди с неправильно оформленными документами или со спорами. По нашему опыту при подготовке сделки не всегда удается согласовать с каждым нотариусом все необходимые покупателю условия договора купли-продажи. Иногда приходится обращаться к нескольким нотариусам, пока не находим компетентного, специализирующегося на сделках с недвижимостью нотариуса.

Существует и другая проблема.

Как только в России появился перечень случаев, когда обязательна нотариальная форма купли-продажи недвижимости, пошел вал клиентов с вопросами: у меня в нотариальном договоре ошибка, нотариус ошибся в договоре, что делать?. И хорошо, если это неправильно написана фамилия, неправильный номер паспорта и т.д. Как правило эти ошибки всплывают при гос регистрации и их не сложно исправить.

Но попадаются ситуации с ошибками, обнаруженными после гос регистрации собственности, а так же в давно оформленных нотариальных договорах, например, в 2000-х, по которым права на недвижимость так же давно оформлены и ошибки обнаруживают при подготовке к новым сделкам.

Встречаются не менее серьезные ошибки, не связанные с опечатками.

Новинка:

Услуга «Консультация адвоката: этапы купли-продажи квартиры». Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру. Быстро, доступно, квалифицированно. Сделку вы проведете самостоятельно и сэкономите на агенте! Читайте подробнее о консультации!

Типичные ошибки нотариальной сделки купли продажи

Регулярно встречаемся с тремя опасными для сторон сделок с недвижимостью ошибками в нотариальных сделках купли продажи. Регулярность заставляет считать эти ошибки типичными именно для нотариальных сделок с недвижимостью.

1. Ошибка №1

Существенным для всех сторон договора купли продажи недвижимости всегда является не только цена, но и порядок расчетов.

В отсутствие цены недвижимости – договор купли продажи считается не заключенным, а без определения порядка расчетов, договор купли продажи может и обойтись. Наш опыт судов по недвижимости показывает, что без четкого согласования порядка расчетов по сделке стороны – точно не обойдутся. Это подтверждает практика юридического сопровождения сделок и многочисленные суды по недвижимости.

Возможность потерять деньги в сделке с недвижимостью присутствует всегда, и исключить такую возможность не возможно, даже теоретически. Например, существует заблуждение, что расчеты гарантируются при использовании в расчетах банка. Все не так просто. Вне зависимости от того в какой форме происходят расчеты через банк – наличные или безналичные, в случае отзыва лицензии деньги с большой вероятностью пропадут. Что бы не говорили по телевизору представители ЦБ, Минфина о необходимости перевести расчеты в безнал, при отзыве лицензии прежде всего исчезнут деньги со счета. Не редко деньги исчезают и из индивидуальной ячейки банка.

Но это тема отдельной статьи.

Какое значение имеет порядок расчетов? Фактически — установление порядка расчетов это распределение продавцом и покупателем ответственности за деньги! Кто несет риски за сохранность денег? Тот, кто будет указан в договоре, и зависит это от условий договора купли продажи о порядке оплаты (порядок расчетов). Ведь согласно закону у покупателя недвижимости всего одна обязанность — оплатить согласованную цену. И в случае спора покупатель всегда обязан доказать совершение платежа продавцу.

Кроме того, если до регистрации перехода права на квартиру она не оплачена, Росреестр может зарегистрировать ипотеку (залог) квартиры в силу закона. И покупатель самостоятельно снять это обременение не сможет.

При нотариальном заверении договора купли продажи недвижимости договор составляет нотариус. И не всегда все его формулировки правильны, с точки зрения баланса интересов и рисков продавца и покупателя. Мы часто встречаем в нотариальных договорах неудачные формулировки, которые создают для участников сделки риски, где их не существует. Кроме того, не редко составленный нотариусом договор по сути не соответствует договоренности сторон о порядке купли продажи.Чаще всего, это касается порядка расчетов.

Ищите в текстах нотариального договора условия о порядке расчетов, часто они вписаны в пункт о цене квартиры или рядом с ним. Не редко вы найдете следующую форму:

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Продавец получил от покупателя цену договора в сумме ….. рублей полностью.

Скажем мягко — это неудачная формулировка, она не нарушает закон, но является причиной возникновения значительных юридических рисков.

Нам известно, что если у стороны или сторон возникают вопросы к приведенной формуле нотариусы настаивают именно на ней, ссылаясь на возникновение залога на квартиру, если расчеты пройдут после перехода права. Многих такие доводы убеждают. Вроде безобидная фраза, да и нотариус написал, по этому во многих договорах она остается.

Наш опыт организации и проведения сделок с недвижимостью показывает: Такая формулировка никакого отношения к реальным сделкам не имеет, поскольку требуют высокой степени доверия между участниками купли продажи. А сделки с недвижимостью на открытом рынке совершают абсолютно посторонние лица, не знакомые ранее, по этому их интересы и риски уравновешиваются юридическими конструкциями — условиями договора. На выше приведенных условиях расчетов сделку могут проводить только родственники — лица, имеющие личные доверительные отношения.

По этому, в реальных сделках купли продажи недвижимости, деньги всегда уплачиваются после гос регистрации собственности на покупателя, или в договоре именно устанавливается залог квартиры.

То есть формулировка договора о проведенных расчетах заведомо разбалансирует риски сторон.

Если регистрация собственности на покупателя не пройдет, деньги продавец не получает. А с формулировкой о получении денег до подписания договора покупатель не заплатив деньги приобретает право требовать неуплаченные деньги с продавца, ведь такой договор да еще в нотариальной форме приобретает силу расписки. И расписка удостоверена нотариусом. Вы готовы нести такие риски?

Сопровождение сделок с недвижимостью показывает: чем более детально в договоре прописаны его условия, тем более четно стороны исполняют свои обязанности, и тем проще требовать от другой стороны исполнения или спорить, если дело дойдет до суда.

В расплывчатых формулировках, как правило, заинтересованы те, кто не собирается или не привык четко исполнять свои обязанности, или оставляет себе возможность для каких то маневров.

Полагаем — Нотариусу, так как меньше писать, меньше тратить времени на выслушивание сторон, не требуется увязывать интересы каждой стороны и разные пункты договора. По нашему мнению ни продавец, ни покупатель в такой формулировке не заинтересованы.

Возможно, такая формулировка может быть выгодна покупателю, поскольку подписав такой договор все риски переложены на продавца. И при любой ситуации покупатель может требовать деньги от продавца, даже если реально деньги и не переданы.

В последнюю очередь можно обсуждать выгоды Продавца.

Ошибка №2

При самостоятельной покупке недвижимости, как правило, меньше всего внимания стороны уделяют передаче недвижимости. В лучшем случае в договоре указывают срок передачи.

В нотариальных договорах купли продажи регулярно пишут:

Согласно статье 556 Гражданского кодекса РФ при передаче недвижимости стороны составляют передаточный акт. Стороны договорились, что настоящий договор является документом, подтверждающим передачу недвижимости продавцом покупателю без каких либо актов и дополнительных документов. С состоянием квартиры покупатель ознакомлен и согласен.

Вроде бы забота о сторонах договора, избавляющая участников сделки от дополнительной писанины и юридических формальностей. Но в действительности она приводит к печальным последствиям.

Действительно, согласно статье 556 ГК РФ передача недвижимости от продавца к покупателю оформляется по отдельному документу – передаточному акту. И это не просто так.

Дело в том, что такая дополнительная сложность в передаче связана со значительной стоимостью недвижимости, возможностью появления дефектов у недвижимости именно после подписания договора купли продажи но до перехода права собственности к покупателю, а так же возможностью причинения ущерба или уничтожения недвижимости до перехода права. В связи с чем, продавец несет ответственность и риски за сохранность недвижимости до ее передачи покупателю.

Придавая договору силу передаточного акта, под удар попадает покупатель — с момента подписания договора на таких условиях он принимает все риски.

Между моментом подписания договора у нотариуса и датой возникновения права собственности на эту недвижимость у покупателя, еще пройдет установленный законом срок. Реально, это не менее недели, а как правило – две недели, учитывая передачу документов между МФЦ и Росреестром. Кроме того, базы Росреестра регулярно «висят», иногда неделями.

Даже сокращенный срок регистрации не может быть менее 5 рабочих дней.

А одного дня достаточно для значительного повреждения или уничтожения недвижимости.

Подписав договор и приравняв его к передаточному акту, покупатель утрачивает возможность предъявить продавцу требования, если после подписания договора состояние квартиры окажется хуже, чем, оно было до покупки.

Выход в таких ситуациях один – внимательно изучать договор купли продажи и убирать очевидно невыгодные высоко рискованные условия.

Ошибка №3

Третья ошибка в нотариальных сделках — связана с особенностью самой процедуры нотариального заверения сделок.

Непосредственное совершение сделки у нотариуса проводится в присутствии ее сторон, что не предполагает присутствия консультантов как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Многие нотариусы категорически возражают против присутствия «посторонних лиц» при совершении нотариальных действий, в результате, продавец и покупатель остаются наедине с нотариусом, и часто не могут даже задать нотариусу вопрос.

При этом, по вине технических работников (помощников нотариуса) совсем не редкость изменение предварительно согласованного текста договора купли продажи недвижимости на первоначальный. Или просто отказ нотариуса вносить правки в договор по просьбе сторон.

Следствием перечисленных особенностей нотариального оформления является невозможность изложить в договоре реальные условия договора, что можно расценивать, как искажение действительной воли сторон договора купли продажи недвижимости, а зачастую и прямое ущемление права свободы договора.

На сегодняшний день мы наблюдаем сложившуюся систему нотариальной монополии на совершение отдельных сделок с недвижимостью, которая уже приводит к ограничениям а в отдельных случаях и к нарушениям прав граждан.

Анализ подготовки к нотариальным сделкам купли продажи недвижимости выявил системные недостатки нотариальных сделок, когда положившись на авторитет и убедительность нотариуса покупатель и продавец получают и подписывают договор, который они не исполняли и не собираются исполнять. Что можно рассматривать, как порок воли сторон договора.

При этом заключая такой договор покупатель и продавец не понимают, что в случае возникновения осложнений при его исполнении, например отказ в регистрации права собственности покупателя на недвижимость, а тем более при нарушении договора одной из сторон, вторая сторона может попасть в сложное а иногда и в безвыходное положение.

Таким образом нотариальная форма договора купли продажи не упрощает покупку недвижимости, не создает больше гарантий для покупателя и для продавца, а напротив, в отдельных случаях создает реальные риски для обеих сторон, которые стороны сделки самостоятельно оценить не могут.

Из изложенного очевидно, что причинами возникновения ошибок является субъективный фактор конкретного нотариуса, который невозможно исключить.

Единственная рекомендация, которую возможно дать в сложившейся ситуации продавцам и покупателям – даже при совершении нотариальной сделки купли продажи недвижимости необходим адвокат по недвижимости.

Адвокат по недвижимости должен проверить составленный нотариусом договор купли продажи для выявления скрытых или неочевидных ущемлений прав продавца или покупателя.

Дело в том, что в некоторых ситуациях исправить ошибку в уже подписанном и тем более исполненном договоре купли продажи недвижимости невозможно.

Как исправить ошибку в договоре купли продаже недвижимости

Исправить ошибку в договоре купли продажи на первый взгляд просто: стороны оформляют дополнительное соглашение к договору в той же форме, что и сам договор.

Если договор в нотариальной форме – изменения и дополнения договора осуществляются так же, только производят это в присутствии нотариуса, и нотариус удостоверяют новые договоренности. В отдельных ситуациях исправления нужно внести непосредственно в текст договора, такие исправления может совершить только нотариус, удостоверявший сделку.

А если ошибка в договоре будет выявлена уже после государственной регистрации права собственности на покупателя? Например, через год или два?

В этом случае, скорее всего, придется обращаться в суд.

Новинка:

Услуга «Консультация адвоката: этапы купли-продажи квартиры». Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру. Быстро, доступно, квалифицированно. Сделку вы проведете самостоятельно и сэкономите на агенте! Читайте подробнее о консультации!

В каких случаях вам откажут в государственной регистрации прав на купленную недвижимость

Завершающий этап покупки любой недвижимости — государственная регистрация права собственности и переход права собственности к новому собственнику (покупателю). С нового 2017 года порядок государственной регистрации прав на недвижимость (квартиры, дома, участки и т.д.) значительно изменился. О случаях в которых вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру и другую недвижимость, читайте здесь .

Нужен ли юрист на нотариальной сделке?

Нотариальная сделка — всего этап при покупке (продаже) квартиры, который состоит в удостоверении совершения сделки. Подробнее читайте здесь

Гарантии нотариально сделки с недвижимостью

Услуга «Консультация адвоката: этапы купли-продажи квартиры». Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру. Быстро, доступно, квалифицированно. Сделку вы проведете самостоятельно и сэкономите на агенте! Читайте подробнее о консультации!

2. Документ о праве собственности на недвижимость в 2017

Как вы прочитали выше — в 2017 году свидетельство о праве собственности на недвижимость не выдают. По сделкам о приобретении недвижимости с января 2017 собственникам (приобретателям недвижимости) предоставляют только выписки из ЕГРН о зарегистрированных правах. Теперь, с 2016 года, законодательством в России не предусмотрен документ о праве собственности на недвижимость. Подтверждается зарегистрированное право собственности — выпиской из реестра ЕГРН. Условно можно считать, что выписка и есть документ о праве собственности на недвижимость. Но существует одно НО — Срок действия такой выписки ограничен — выписка действует только непосредственно в момент ее выдачи приобретателю (новому собственнику недвижимости) в многофункциональном центре гос услуг или в Росреестре после гос регистрации права. По этому при совершении последующих сделок (купля продажа, дарение и т.д.) собственник должен подтверждать свои права на недвижимость.

3. Как подтвердить собственность на квартиру в 2017

С июля 2016 года в России зарегистрированные права на недвижимость не подтверждаются отдельным «постоянно действующим» документом (свидетельством). По этому, с июля 2016 года в случае необходимости подтверждения права собственности на недвижимость, расположенной в России, продавцу (дарителю, завещателю и т.д.) каждый раз требуется получать выписку из ЕГРН непосредственно перед датой совершения сделки.

С января 2017 года действует новый закон о регистрации недвижимости, и правила о подтверждении прав в нем сохранены. Права на недвижимость подтверждаются только выпиской из ЕГРН.

Следует отметить, в ЕГРН содержатся общедоступные сведения, и сведения, которые может получить только собственник.

Подробнее, о регистрации прав, о выписках из ЕГРН, читайте здесь.

13 апреля 2017 года

После подписания Россией, Белоруссией, Казахстаном, Киргизией и Арменией 29 мая 2014 года договора «О Евразийском экономическом союзе» поставки товаров из России в Казахстан приобрели черты внутрироссийских или внутриказахстанских поставок товаров. Вместе с тем, наличие этого договора и Таможенного союза не отменило существования независимых государств Россия и Казахстан. По этому участники поставок товаров со стороны России и Казахстана, если один зарегистрирован в России а другой в Казахстане, являются экономическими субъектами разных государств.

Для валютного законодательства России юридические лица, созданные в соответствии с законодательством РФ являются резидентами РФ, а созданные по законодательству Казахстана – не являются резидентами РФ. Таким образом, поставка между Россией и Казахстаном является сделкой между резидентом и не резидентом РФ, и расчеты по таким сделкам регулируются законом РФ «О валютном регулировании и валютном контроле».

Что нужно учесть при совершении поставок между Россией и Казахстаном

Расчеты по поставкам из России в Казахстан и наоборот являются для сторон валютными операциями, независимо, используют они для этого рубли, тенге или иную иностранную валюту. Участники таких сделок будут находиться под валютным контролем, что накладывает на них дополнительные обязанности. Несоблюдение этих обязанностей повлечет значительные штрафы.

Расчеты через счета в уполномоченных банках

По общему правилу валютные операции между резидентами РФ и нерезидентами осуществляются без ограничений. Резиденты для расчетов по договорам поставки с Казахстаном используют счета в российских банках в рублях или в иностранной валюте. При этом, расчеты с нерезидентами могут проводиться только через уполномоченные банки — банки, созданные в соответствии с законодательством РФ и имеющие право на основании лицензий Центрального банка РФ осуществлять банковские операции со средствами в иностранной валюте.

В этом смысле «уполномоченными банками» являются практически все российские банки. Что бы не было сюрпризов, уже на этапе подготовки контракта на поставку с казахскими партнерами рекомендуется уточнить этот вопрос в банке, где у российской организации открыт банковский счет. Например, некоторые банки не обслуживают внешнеторговые операции, или предъявляют к своим клиентам завышенные требования.

Репатриация иностранной валюты и валюты РФ

Для резидентов РФ — участников внешнеторговых сделок это означает обязанность получить на свои счета выручку от продажи товаров, работ, услуг в установленный внешнеторговым контрактом срок. Контроль за соблюдением срока осуществляет уполномоченный банк через счета в котором резидент РФ проводит расчеты по контракту.

Соблюдение сроков расчетов банк контролирует при помощи Паспорта сделки.

Паспорт сделки по поставке из России в Казахстан

Паспорт сделки оформляется для каждой сделки с нерезидентом уполномоченным банком, по документам, представляемым резидентом РФ.

1) номер паспорта сделки и дата его оформления; 2) сведения о резиденте и его иностранном контрагенте; 3) общие сведения о внешнеторговой сделке (дата договора, номер договора (если имеется), общая сумма сделки (если имеется) и валюта цены сделки, дата завершения исполнения обязательств по сделке); 4) сведения об уполномоченном банке, в котором оформляется паспорт сделки и через счета в котором осуществляются расчеты по сделке; 5) сведения о переоформлении и об основаниях для закрытия паспорта сделки.

Правила оформления паспортов сделок установлены Центральным банком РФ в Инструкции ЦБ РФ от 04.06.2012 № 138-И «О порядке представления резидентами и нерезидентами уполномоченным банкам документов и информации, связанных с проведением валютных операций, порядке оформления паспортов сделок, а также порядке учета уполномоченными банками валютных операций и контроля за их проведением» (далее — Инструкция).

Так, при поставке товаров в Казахстан российский резидент-экспортер обязан предоставить в уполномоченный банк паспорт сделки и необходимые документы в наименьший из возможных сроков:

— Если на счет резидента зачисляется валютная выручка – не позже 15-ти дней с даты ее зачисления на транзитный счет;

— Если обязательства по контракту исполняется путем вывоза товара с территории РФ и таможенное декларирование не применяется – не позднее 15 рабочих дней после окончания месяца, в котором были оформлены подтверждающие документы — транспортные (перевозочные, товаросопроводительные), коммерческие документы (пункты 6.5.5, 9.2 Инструкции).

Для открытия паспорта сделки резидент РФ предоставляет в уполномоченный банк одновременно следующие документы и информацию:

1) Заполненный один экземпляр формы ПС (форма 1 и (или) форма 2)

2) Контракт, исполнение обязательств по которому требует оформления ПС, а также информацию об условиях расчетов по контракту;

3) Иные документы и информацию с учетом требований Инструкции ЦБ РФ, в том числе документы и информацию, которые содержат сведения (включая сведения, определенные (рассчитанные) резидентом самостоятельно), указанные резидентом в заполненной форме ПС

4) Принятое налоговыми органами по месту учета резидента уведомление об открытии (закрытии) счета.

Важно: Банк может не принять на обслуживание контракт и отказать в оформлении паспорта сделки только по основаниям, установленным в Инструкции. Например, «В случае наличия оснований полагать, что валютные операции проводятся с целью отмывания доходов, полученных преступным путем.».

Переоформление паспорта сделки

Паспорт сделки по одному контракту может переоформляться неоднократно.

Та, согласно пунктам 8.1, 8.3, 8.4 Инструкции при внесении изменений и (или) дополнений в Контракт, которые затрагивают сведения, содержащиеся в оформленном ПС, либо изменения иной информации, указанной в оформленном ПС (за исключением изменения информации о банке ПС), резидент направляет в банк ПС заявление о переоформлении ПС, документы и информацию, которые являются основанием внесения изменений в ПС, в срок не позднее 30 рабочих дней после даты внесения соответствующий изменений в ЕГРЮЛ.

Часто встречается изменение адреса места нахождения организации во время исполнения контракта или в текст контракта вносят изменения.

Рекомендуется взять на заметку:

1. Если во время исполнения контракта изменяются его условия проверить, нет ли оснований для переоформления паспорта сделки.
2. При изменении адреса российского резидента — переоформить паспорт сделки!

Предоставление справки о валютных операциях

Резидент РФ при зачислении на транзитный счет средств по внешнеторговому контракту обязан предоставить уполномоченному банку Справку о валютных операциях и соответствующие документы. Обязанность возложена и на экспортеров и на импортеров.

Типичные валютные нарушения по сделкам Россия-Казахстан и Ответственность за них

– резидент РФ не подал соответствующие документы, подал не в срок, не в полном объеме и т.д. – ответственность по ч.6 ст. 15.25 Кодекса РФ об административных правонарушениях в виде штрафа, на должностных лиц – 4 – 5 тыс. руб, организации – 40 – 50 тыс. руб.

Повторное аналогичное нарушение – должностные лица – 14 – 15 тыс. руб., организации 120 – 150 тыс. руб.

Если такое переоформление обязательно – ответственность по ч.6 ст.15.25 КоАП РФ – на организации от 40-50 тыс. руб.,

Повторное – 120 – 150 тыс. руб.

– по ч.6.3 ст.15.25 КоАП РФ до 40-50 тыс. руб.

При повторном – до 120-150 тыс. руб.

Сопровождение сделок с 2002 года

Услуга «Консультация адвоката: этапы купли-продажи квартиры». Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру. Быстро, доступно, квалифицированно. Сделку вы проведете самостоятельно и сэкономите на агенте! Читайте подробнее о консультации!

Документы при покупке квартиры 2017

Юридическая чистота квартиры в 2017

Как проводить юридическую проверку квартиры с января 2017

Юридическая проверка или проверка юридической чистоты квартиры — это проверка документов. Даже если покупатель доверил покупку квартиры специалистам, покупателю нужно иметь общее представление как проводят юридическую проверку при покупке недвижимости. И конечно, необходимо получить результат юридической проверки квартиры — отчет или заключение, с выводами юристов по недвижимости.

Документы при покупке квартиры 2017 — документы на квартиру и документы самого продавца.

Цель юридической проверки:

1) установить законность распоряжения продавцом выбранной вами недвижимости,

2) соответствие недвижимости учетным данным,

3) законность всех предыдущих сделок с этой недвижимостью.

Законность распоряжения недвижимостью продавцом означает, имеет ли право продавец продать данную конкретную недвижимость и получить за нее деньги, а так же может ли продавец заключать сделки — обладает ли он дееспособностью.

Необходимые обстоятельства устанавливаем изучив правовое положение квартиры и его сопоставлением с документами продавца и с другими документами.

С января 2017 для юридической проверки квартиры заказываем в Росреестре выписки по квартире из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Напомним, с января 2017 года реестр ЕГРН включает сведения о правах на недвижимость и графическое описание — сведения кадастра недвижимости.

Необходимы выписки о правообладателях квартиры, об отсутствии арестов и запретов, о переходах права собственности на квартиру. Выписки можно заказывать через Многофункциональные центры, срок изготовления около 2-х недель.

Документы при покупке квартиры 2017 включают: документы о правах на квартиру, документы технического учета квартиры, документы кадастрового учета квартиры, документы продавца, и другие документы.

Обязательные для ознакомления документы на квартиру:

1) Свидетельство о праве собственности (если квартира куплена продавцом до 15 июля 2016 года)

2) Документы основания возникновения права собственности

3) Кадастровый паспорт на квартиру

4) Технический паспорт на квартиру

Документы продавца — паспорт, если продавец юридическое лицо — документы на юридическое лицо.

Другие документы — документы, необходимость которых выявляется по ходу проверки для подтверждения сведений в документах на квартиру или документов продавца. Например, выписка из реестра прав на недвижимость, выписка из домовой книги, свидетельство о браке, свидетельство о расторжении брака, свидетельство о рождении и т.д.

По окончании юридической проверки у покупателя квартиры на руках должны быть отчет юриста по квартире и комплект документов, подтверждающих выводы юристов — выписки из ЕГРН, копии договоров, свидетельства о праве собственности, копия паспорта продавца и другие документы. Они могут понадобиться на случай спора.

Юридическая поверка квартиры в 2017

Пока готовятся выписки из ЕГРН изучаем документы на квартиру: свидетельство о праве собственности на квартиру и другие доступные нам документы. Эти документы нам обязан предоставить продавец. Начинаем с ознакомления со свидетельством о праве собственности и указанных в нем документов.

Ранее (до июля 2016 года) у продавца на руках должны быть документы, указанные в графе свидетельства «документы-основания», или «правоустанавливающие документы». С 15 июля 2016 г. свидетельства о праве собственности не выдаются, по этому, до получения выписки из ЕГРН знакомимся с документами предоставленными продавцом.

Одновременно требуем у продавца копию его паспорта. Внимание! Для проверки нам необходимы копии всех страниц паспорта продавца.

Если продавец юридическое лицо, нам необходимы соответствующие документы юридического лица: свидетельство о регистрации юр лица, свидетельство о постановке юр лица в налоговом органе, учредительный договор, протокол №1 о создании юр лица, устав юр лица. Так же потребуются другие документы, сначала заказывает выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. Заказать можно в налоговой инспекции. Для работы оперативно можем получить информацию о юр лице на сайте ФНС России.

Свидетельства о праве собственности до 15 июля 2016 года изготавливались на листе формата А4 — альбомный лист. С 15 июля свидетельства не выдают, но выдают выписки из Едигого государственного реестра прав на недвижимое имущество, в котором содержатся аналогичные свидетельству сведения.

В свидетельстве обязательно указывается кто является собственником указанной в нем недвижимости и на основании какого правоустанавливающего документа.

На первом этапе юридической поверки важно определить, кто собственник квартиры, и на основании какого правоустанавливающего документа. Документ, на основании которого у продавца возникло право собственности на недвижимость называют правоустанавливающим.

Продавец квартиры должен быть собственником продаваемой недвижимости по свидетельству о праве собственности. А продаваемая квартира, должна быть указана в свидетельстве в качестве объекта права собственности. Не редкость, когда квартиры продают представители. В таких случаях у продавца должна быть нотариально удостоверенная доверенность от собственника,в которой указаны все полномочия представителя. Важно, что бы в доверенности были прямо написаны полномочия по установлению цены, заключению договора купли-продажи и его условий, подписания договора, подачи документов на государственную регистрацию права собственности, на получение денег за проданную квартиру и т.д.

Ознакомившись со свидетельством о собственности на квартиру сразу требуем у продавца указанные в свидетельстве правоустанавливающие документы. Знакомимся со всеми полученными документами, и обращаем внимание, если какой-то документ отсутствует. В случае утраты правоустанавливающего документа (договора купли-продажи) дубликат можно получить в Росреестре. Но отсутствие документа потребует дополнительной проверки.

В документах на квартиру должна прослеживаться очевидная взаимосвязь. Свидетельство и правоустанавливающий документ должны соответствовать друг другу по параметрам: собственник, параметры квартиры (адрес, кадастровый номер, технические характеристики квартиры в правоустанавливающем документе и в свидетельстве), кадастровый номер, даты оформления, номера государственной регистрации и т.д.

Перед юридической проверкой обязательно изучаем подлинники всех документов и сличаем их с копиями. На подлинниках не должно быть помарок, подчисток и т.д., необходимо установить наличие печатей, штампов, регистрационных номеров и других реквизитов.

Дальнейшая юридическая проверка проводится на основании полученных и сверенных с подлинниками копий документов.

Пример Юридической проверки квартиры нашей клиентки

В описанной выше ситуации с обращением покупательницы квартиры в новостройке нам было предоставлено свидетельство о праве собственности на квартиру, копия паспорта продавца, соглашение об уступке прав по договору долевого участия, акт приема-передачи по договору долевого участия в строительстве.

Сведения свидетельства сразу вызвали вопросы: в качестве правоустанавливающего документа было указано «Соглашение об уступке прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, Акт приема-передачи по договору долевого участия».

Дело в том, что основанием возникновения права собственности на новую (построенную) недвижимость являются документы на ее создание. Таким документом является договор долевого участия в строительстве. Порядок заключения таких договоров, требования к их содержанию закреплены в законе о долевом строительстве жилья №214-ФЗ.

При наличии договора долевого участия именно этот договор должен быть указан в свидетельстве о праве собственности в качестве правоустанавливающего документа. Имевшая место уступка права по соглашению об уступке только подтверждает замену стороны (дольщика) в договоре долевого участия и не прекращает действие самого договора долевого участия. И это логично: по закону 214-ФЗ по договору о долевом строительстве застройщик обязан построить многоквартирный дом и передать квартиру дольщику. При уступке один дольщик уступает свои права другому в этом договоре. Но новый дольщик, как и первоначальный, ждет передачи ему построенной квартиры.

При проведении проверки мы понимали, что сами по себе упоминания в названиях договора, соглашения терминов «долевое строительство» не имеют значения. Значение имеет суть (текст) договора, те права и обязанности сторон договора которые были согласованы при его подписании. Мы неоднократно сталкиваемся с ситуациями, когда в названии договора долевое участие, а по сути — предвари тельный договор. Для выяснения этих обстоятельств нам нужен был договор долевого участия в строительстве,к который указан в свидетельстве.

По нашему требованию продавец не смог предоставить договор долевого участия, сославшись на его отсутствие.

Между тем, в тексте соглашения об уступке прав по договору долевого участия мы четко видели, что это соглашение подлежало государственной регистрации, после которой нашему продавцу обязаны были передать комплект документов: зарегистрированное соглашение об уступке прав по договору долевого участия, договор долевого участия в строительстве (прошедший госрегистрацию), акт между прежним дольщиком и застройщиком об исполнении прежним дольщиков обязательств перед застройщиком по оплате по договору, платежные документы прежнего дольщика.

Получалось, у продавца отсутствует не просто один договор, а система документов.

Из перечисленных документов продавец нам смог передать только соглашение об уступке прав. Где остальные документы, продавец пояснить не смог, но предоставил передаточный акт, который он подписал при получении квартиры от застройщика.

Ознакомление с передаточным актом преподнесло сюрприз: оказалось, что в соглашение об уступке, в передаточном акте и в настоящее время у продавца три разные паспорта.

Первичная проверка сведений о паспортах продавца выявили, что паспорт, по которому заполнялось соглашение об уступке прав, находится в розыске, остальные – нет.

Покупатель пояснил выявленные обстоятельства с паспортами неоднократными хищениями у него паспортов. Ну что ж, бывает, с таким мы сталкиваемся. Забегая вперед скажу, что в этом случае нас ждал еще один сюрприз.

В создавшейся ситуации перед нами встала необходимость проверки дополнительных документов, и мы запросили у продавца платежные документы по оплате покупки квартиры.

Нам предоставили несколько платежных поручений, несколько корешков к приходным кассовым ордерам. Нас ожидало открытие: в первом же платежном поручении дата платежа свидетельствовала о его проведении за полтора года до заключения соглашения об уступке, и за год до заключения договора долевого участия в строительстве.

Дальше больше, в графе назначение платежа название и дата договора основания платежа не соответствовали соглашению об уступке прав. Вместо этого был указан «предварительный договор ….». Сумма платежа в платежном поручении была на 30% меньше суммы по соглашению об уступки прав.

Обладая опытом сопровождения продаж и покупок новостроек мы предположили, что возможно у продавца были приобретены несколько квартир, и платежные документы относятся к иной квартире, а по этой квартире документы или утрачены, или эта квартира не оплачена и возможны судебные иски от застройщика и перспектива судебного расторжения договора с нашей клиенткой.

У нас возникла необходимость проверки получения оплаты за эту квартиру у застройщика.

Нужно отметить, что к этому времени мы установили, что сам застройщик к этому времени был реорганизован, и права по этому объекту перешли к новой организации. Нам удалось получить информацию, и она нас не обрадовала: по интересующей нас квартире у застройщика числилась задолженность в сумме 70% стоимости по соглашению об уступке права. В той сумме, которая указана в предъявленной продавцом платежке.

Это оказалось новостью не только для нас, но и для крупного московского агентства недвижимости, которое располагается в самом центре Москвы.

Сама по себе такая ситуация для покупки квартиры или другой недвижимости не безвыходна, если она выявлена заблаговременно. Мы неоднократно помогали покупателям купить квартиры в подобных ситуациях, но не в данном случае.

От покупки этой квартиры мы рекомендовали покупателю воздержаться, поскольку дальнейшее развитие событий выявило другие, более важные для покупателя обстоятельства.

Продавец объяснил сведения о неоплате квартиры ошибкой, юридической схемой застройщика, наличием предварительного договора с застройщиком, который у него забрал застройщик. В действительности, задолженностей нет, что подтверждает передаточный акт при передаче квартиры.

Однако, эти объяснения оказались не совсем точными.

Нам удалось установить, что в производстве районного суда по месту жительства продавца находилось дело о разделе имущества супругов, в котором участвовал наш продавец.

Здесь нужно сделать отступление. Крупные агентства недвижимости при продаже недвижимости так организуют работу, что покупатель не имеет возможности общаться с продавцом, и встречается с ним только на сделке купли-продажи. Объем информации о продавце, о продаваемой квартире зависит от добросовестности сотрудника агентства и передается покупателю не в полном объеме. Полной информацией и тем более документами сотрудники конечно не располагают.

Наша практика взаимодействия с крупными агентствами недвижимости на Московском рынке в большинстве случаев показывает отсутствие у них заинтересованности в проверке продаваемой ими недвижимости, и оставление проверки на усмотрение покупателя.

Покупая квартиру у крупного известного агентства недвижимости не успокаивайтесь и не расслабляйтесь, помните, все риски несет покупатель, тем более, что продавцом по договору выступает собственник квартиры а не агентство.

У нас не вызывало удивление не осведомленность Московского агентства о наличии судебного спора о разделе супружеского имущества с участием их клиента – продавца квартиры, и не осведомленность, что продаваемая нашему клиенту квартира была приобретена продавцом в браке.

При проведении юридической проверки квартиры мы установили не достоверность сведений о семейном положении продавца, в паспорте отсутствовала соответствующая отметка ЗАГСа.

Проверить достоверность этих сведений крайне сложно. Применяемая нами технология проверки юридической чистоты позволила установить наличие судебного спора с участием продавца и наличие у продавца супруга. Для покупки квартиры более важно другое: нашей проверкой установлен факт приобретения квартиры в браке, то есть квартира в нашем случае, фактически, находилась в долевой собственности.

К этому времени поступила выписка из ЕГРП.

Сведения выписок с уже имеющимися у нас документами совпали, и подтвердили права продавца на квартиру и порядок ее приобретения.

Вместе с тем, выписки не выявили установленной нами фактически долевой собственности бывших супругов на квартиру и не полной уплаты продавцом за квартиру при ее покупке (по договору долевого участия).

Что нам позволила сделать проверка в данном случае:

1) установить наличие судебного спора с участием продавца, который мог касаться самой квартиры и привести к оспариванию прав нашей клиентки на купленную квартиру

2) Установить наличие фактического сособственника на квартиру.

В ходе дальнейшее взаимодействие с агентством и непосредственно с собственником было установлено, что оплата за квартиру все же была совершена полностью и вовремя. Подтверждающие документы находились у бывшего супруга продавца.

Будучи в браке супруги приобрели две квартиры на имя одного супруга. При разводе и разделе имущества, на фоне конфликтных отношений, у каждого из супругов оказалась часть документов. Платежные документы по другой квартире были переданы продавцом в агентство.

В ходе процесса раздела супружеского имущества судом рассматривался вопрос о разделе продаваемой квартиры. Сейчас не имеет значения по какой причине на спорную квартиру не был наложен арест или запрет, но факт, что отсутствовали препятствия для совершения сделки купли-продажи квартиры и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Чем опасна для покупателя совместная собственность супругов на квартиру, на загородный дом, на участок или другое имущество

Как правило, супруги совместную собственность на имущество не регистрируют и в ЕГРП подобные сведения отсутствуют.

В случае расторжения брака спор между бывшими супругами по имуществу может не возникать, но это не означает, что он не возникнет в будущем. Такие споры могут возникать через несколько лет после расторжения брака. Бывший супруг вправе обратиться в суд с требованием о разделе супружеского имущества в течение трех лет с даты когда он узнал или должен был узнать о нарушении его прав.

Вам повезло, если в регистрационном деле на покупаемую квартиру присутствует согласие супруга на приобретение квартиры, которую вы покупаете. В этом случае регистрирующий орган (Росреестр) при госрегистрации перехода права собственности на квартиру на ваше имя потребует от продавца нотариальное согласие супруга, даже бывшего, на продажу этой квартиры. Без такого согласия, в госрегистрации права собственности будет отказано.

Если вам «повезет» и ваши права на такую квартиру буду зарегистрированы, то по иску бывшего супруга ваша сделка купли-продажи квартиры будет расторгнута и регистрация права собственности признана недействительной.

Суды удовлетворяют подобные требования бывших супругов в подавляющем большинстве случаев.

В проигрыше окажется именно покупатель: по решению суда квартиру вернут продавцу, и с него в пользу покупателя взыщут деньги за квартиру. Только при этом, вернуть квартиру продавцу не составит труда, но реально возвращать деньги покупателю придется годами.

Проверка квартиры нашей клиентки. Продолжение

В ситуации с квартирой нашей клиенткой, никаких следов совместной собственности на покупаемую квартиру в регистрационном деле не было. Покупке квартиры ничего не препятствовало. А параллельно уже шел судебный спор о разделе супружеского имущества, в том числе суд рассматривал требование раздела этой квартиры. Абсолютно реальна была перспектива вышеописанных прелестей предстоящего судебного расторжения покупки квартиры и возврата ее продавцу.

Повторюсь, если с оплатой продавцом за квартиру ситуация прояснилась и требовала урегулирования с застройщиком, то требование раздела квартиры бывшим супругом мог снять только бывший супруг и это становилось основным вопросом по квартире. Кроме того, снятие этих вопросов не относится к проведению сделки, не входит в обычный пакет услуг.

Решение о дальнейших движениях по подготовке к покупке квартиры должен принять покупатель. По нашему мнению, сделку возможно было провести без отрицательных для покупателя юридических последствий при надлежащем оформлении взаимоотношений продавца с бывшим супругом, оформлении соответствующих документов и требовало дополнительного времени, поскольку возникала необходимость оформления соответствующих документов в суде.

О чем мы и сообщили нашей клиентке. Ей предстояло принять решение о покупке этой квартиры с учетом выявленных юридических обстоятельств.

Одновременно началось давление со стороны агентства недвижимости. Прежде чем обратиться к нам наша клиентка-покупатель внесла аванс агентству за квартиру в сумме 200 000 руб. Теперь, агентство давало понять, что с квартирой все в порядке, документы вы видели до внесения аванса, или вы выходите на сделку или аванс агентство не вернет.

Аванс за квартиру. Зачем вносить. Как вернут.

Юридическая проверка квартиры и аванс за квартиру взаимосвязаны. Их можно рассматривать как этапы покупки квартиры или подготовка покупки квартиры.

Осмотрительный покупатель квартиры, загородного дома или другой недвижимости проверяет квартиру до покупки. Проверка квартиры требует времени и соответствующих материальных затрат. За время проверки квартира может быть продана и затраты на юридическую проверку пропадут.

Что бы получить в свое распоряжение необходимое для проверки время покупатель вносит за квартиру некую денежную сумму и продавец обязуется не продавать квартиру в течение согласованного сторонами срока и предоставлять необходимые документы.

Если юридическая проверка дает положительный для покупателя результат, в обусловленный срок совершается сделка купли-продажи квартиры.

На этапе внесения аванса возникает много вопросов, которые имеют значение для покупки квартиры, и они должны быть согласованы сторонами сделки до внесения аванса.

Один из вопросов – условия возврата аванса. При каких условиях осуществляется возврат, как оформляется, в какой сумме и т.д.

За многолетнюю практику сопровождения покупки квартир, покупки машиномест и тем более загородных домов с участками, элитных коттеджей в поселках, мы убедились, внесение аванса и согласование его условий совсем не простой этап покупки квартиры.

Крупные брендовые агентства недвижимости предлагают для подписания такие формы договоров на аванс, что даже нашим адвокатам по недвижимости требуется время, что бы увидеть в них все подводные камни. Крючки видны сразу.

Учитывая, что на изучение авансового договора время дается при его подписании – минуты, десятки минут, гражданин не располагающий соответствующей подготовкой, и даже юрист, не специализирующийся в вопросах недвижимости будет подписывать договор вслепую, не представляя себе всех последствий.

Вносить исправления в свои договоры агентства недвижимость категорически отказываются. Или такое подписывайте, или никакое.

Такие договоры, с юридической точки зрения, как правило, составлены грамотно и не в пользу покупателя. Вернуть деньги по такому договору покупатель не сможет даже в суде.

В описанной выше ситуации с покупкой квартиры нашей клиенткой договор был именно такой, верченый. Возврат денег за аванс он предусматривал только в случае наличия бесспорных доказательств перспективы возможности оспаривания права собственности покупателя, причем, подтвержденных документально.

Без ложной скромности, для нашей клиентки это не было препятствием. Благодаря проведенной нами проверке, мы документально установили обстоятельства, с которыми можно было в суде оспаривать права собственности нашей клиентки в случае покупки квартиры.

Кроме того, взаимодействие с агентством недвижимости в ходе юридической проверки квартиры создало у его юридической службы понимание, что наша клиентка пользуется профессиональной юридической помощью, и мы сможем защитить ее интересы.

Но мы решили купить квартиру, предварительно урегулировав выявленные недостатки. В этом случае это было возможно, но потребовало дополнительных мероприятий.

В отдельных случаях юридические пороки содержат реальные риски оспаривания права собственности покупателя и покупатели отказываются от покупки квартиры.

Правильная покупка квартиры

В случае отсутствия существенных юридических пороков квартиры осмотрительный покупатель может переходить к подготовке сделки: согласование с продавцом условий договора купли-продажи квартиры, порядка и места заключения договора, порядка расчетов, государственной регистрации права собственности и передачи квартиры.

Рекомендуем достигнутые договоренности по порядку и условиям проведения сделки купли-продажи квартиры оформлять письменно, например, в форме протокола, подписанного покупателем и продавцом. Случается, в какие-то моменты продавец становится забывчивым, и выдвигает новые требования, или забывает достигнутые условия.

Согласованные условия стороны реализуют при заключении договора.

Возвращаясь к юридической проверке квартиры или проверке юридической чистоты

На примере сопровождения покупки квартиры нашей реальной клиентки выше показано, что юридическая проверка включает проверку всех доступных документов по квартире, по продавцу, и, как правило, членов семьи продавца. Доступность для анализа большого количества документов, повышает вероятность выявления в них несоответствий, разночтений, что способствует установлению юридических проблем (пороков) и нарушениях при приобретении квартиры продавцом. Юридические пороки квартир, загородных домов, участков являются основанием для судебного оспаривания права собственности покупателя квартиры.

В примере мы изучали документы на новостройку. Новостройка, как объект проверки, считается не сложным объектом, здесь всего лишь первый собственник и однократное возникновение права собственности.

Во вторичном жилье, как правило, квартира имеет уже историю переходов прав собственности: сначала приватизация, затем неоднократные купли-продажи. Ошибки и пороки здесь возможны на каждой сделке. Покупатели считают, что если квартира после приватизации, то это гарантирует безопасность сделок. У нас другое мнение. Такую квартиру целесообразно так же проверять, как любую другую квартиру вторичного рынка.

На этапе приватизации регулярно выявляем нарушения закона. Необходимо оценивать, какое эти нарушения имеют значения для покупки.

Очень важный этап проверки – выявление лиц имеющих право проживания в квартире. Например, лица отказавшиеся от приватизации приобретают право пожизненного проживания. Что с ними делать при необходимости продажи квартиры?

Покупатель проявит должную осмотрительность, если совершит покупку недвижимости только после проведения юридической проверки квартиры и соответствующей подготовки сделки.

Удачи в покупке квартир.

Записаться на юридическое сопровождение покупки квартир в Москве и Московской области обращайтесь по телефону:

8 (495) 518-19-90

Почему вам откажут в регистрации прав на квартиру

Венцом любой сделки с недвижимостью является государственная регистрация права и перехода права на недвижимость к новому собственнику. С нового 2017 года по поводу отказа в государственной регистрации прав есть две новости: хорошая и плохая. Хорошая — перечень случаев когда вам могут отказать в государственной регистрации права собственности теперь — установлен законом. Плохая новость — этот перечень состоит из 55 пунктов, каждый из которых можно обширно толковать.

Более подробно, почему вам откажут в регистрации прав на квартиру читайте здесь .

Экспорт товаров с территории России в страны Евразийского экономического Союза (ЕАЭС) облагается НДС по налоговой ставке ноль процентов. Каждый российский экспортер обосновывает применение нулевой ставки НДС перед налоговыми органами соответствующим пакетом документов.

С июля 2016 года количество необходимых документов уменьшено! Такие разъяснения дали фискальные органы в письме Министерства Финансов Российской Федерации от 30 июля 2016 года № 03-07-13/1/38244.

Налогообложение реализации товаров на экспорт с территории России в Казахстан, Белоруссию, Киргизию и Армению осуществляется в особом порядке и регулируется не налоговым кодексом Российской Федерации, а международным соглашением России с государствами Казахстан, Белоруссией, Киргизией и Арменией — договором «О Евразийском экономическом союзе» от 29 мая 2014 года подписанным в Астане.

В частности, реализация товаров на экспорт из России в государства ЕАЭС облагается НДС по налоговой ставке ноль процентов в соответствии и в порядке, установленном пунктом 3 Протокола №18 к этому договору.

По правилам пункта 4 протокола, для подтверждения обоснованности применения нулевой ставки НДС российский экспортер представляет в налоговый орган одновременно с налоговой декларацией следующие документы (их копии):

1) договоры (контракты), заключенные с налогоплательщиком другого государства-члена ЕАЭС или с налогоплательщиком государства, не являющегося членом Союза (далее — договоры (контракты)), на основании которых осуществляется экспорт товаров. В случае лизинга товаров или товарного кредита (товарного займа, займа в виде вещей) — договоры (контракты) лизинга, договоры (контракты) товарного кредита (товарного займа, займа в виде вещей); договоры (контракты) на изготовление товаров; договоры (контракты) на переработку давальческого сырья;

2) выписка банка, подтверждающая фактическое поступление выручки от реализации экспортированных товаров на счет российского налогоплательщика-экспортера, если иное не предусмотрено законодательством государства-члена.

В случае если договором (контрактом) предусмотрен расчет наличными денежными средствами и такой расчет не противоречит законодательству государства-члена, с территории которого экспортируются товары, налогоплательщик представляет в налоговый орган выписку банка (копию выписки), подтверждающую внесение налогоплательщиком полученных сумм на его счет в банке, а также копии приходных кассовых ордеров, подтверждающих фактическое поступление выручки от покупателя указанных товаров, если иное не предусмотрено законодательством государства-члена, с территории которого экспортируются товары.

Документы, указанные в настоящем подпункте, не представляются в налоговый орган, если их представление не предусмотрено законодательством государства-члена в отношении товаров, экспортированных с территории государства-члена за пределы Союза;

3) заявление о ввозе товаров и уплате косвенных налогов, составленное по форме, предусмотренной отдельным международным межведомственным договором, с отметкой налогового органа государства-члена ЕАЭС, на территорию которого импортированы товары, об уплате косвенных налогов (освобождении или ином порядке исполнения налоговых обязательств) (далее — заявление) (на бумажном носителе в оригинале или в копии по усмотрению налоговых органов государств-членов) либо перечень заявлений (на бумажном носителе или в электронном виде с электронной (электронно-цифровой) подписью налогоплательщика).

Налогоплательщик включает в перечень заявлений реквизиты и сведения из тех заявлений, информация о которых поступила в налоговый орган в форме, предусмотренной отдельным международным межведомственным договором.

Форма перечня заявлений, порядок ее заполнения и формат определяются нормативными правовыми актами налоговых органов государств-членов либо иными нормативными правовыми актами государств-членов.

В случае реализации товаров, вывозимых с территории одного государства-члена ЕАЭС на территорию другого государства-члена ЕАЭС, и помещения их под таможенные процедуры свободной таможенной зоны или свободного склада на территории этого другого государства-члена вместо заявления в налоговый орган первого государства-члена представляется заверенная таможенным органом другого государства-члена копия таможенной декларации, в соответствии с которой такие товары помещены под таможенные процедуры свободной таможенной зоны или свободного склада;

4) транспортные (товаросопроводительные) и (или) иные документы, предусмотренные законодательством государства-члена, подтверждающие перемещение товаров с территории одного государства-члена на территорию другого государства-члена. Указанные документы не представляются, если для отдельных видов перемещения товаров, в том числе перемещения товаров без использования транспортных средств, оформление этих документов не предусмотрено законодательством государства-члена;

5) иные документы, подтверждающие обоснованность применения нулевой ставки НДС и (или) освобождения от уплаты акцизов, предусмотренные законодательством государства-члена, с территории которого экспортированы товары.

В своем письме фискальный орган обращает внимание российских налогоплательщиков на имеющуюся в пункте 2 оговорку:

«Документы, указанные в настоящем подпункте, не представляются в налоговый орган, если их представление не предусмотрено законодательством государства-члена в отношении товаров, экспортированных с территории государства-члена за пределы Союза»

В Российской Федерации порядок подтверждения права на применение налоговой ставки НДС ноль процентов при экспорте товаров за пределы Российской Федерации регулируются статьей 165 Налогового кодекса. С 2011 года в этой статье из состава подтверждающих документов исключена выписка банка, подтверждающая фактическое поступление выручки от реализации экспортированных товаров.

Из совокупности приведенных норм Минфин делает вывод, что российские экспортеры товаров в Казахстан, Белоруссию, Киргизию и Армению вправе не представлять в налоговые органы выписку банка о поступлении выручки от экспорта этих товаров для подтверждения права на нулевую ставку НДС.

Указанные в пункте 5 перечня «иные документы, подтверждающие обоснованность применения нулевой ставки НДС, предусмотренные законодательством государства-члена, с территории которого экспортированы товары» российские экспортеры не представляют, поскольку в статье 165 Налогового кодекса Российской Федерации представление таких документов не предусмотрено.

Можно поздравить российских экспортеров:

С июля 2016 года для подтверждения права на применение налоговой ставки ноль процентов по НДС по операциям реализации товаров с территории России в Казахстан, Белоруссию, Киргизию и Армению российским экспортерам достаточно представить в инспекцию ФНС: 1) экспортный контракт, 2) заявление о ввозе товаров и уплате косвенных налогов, 3) транспортные (товаросопроводительные) документы.

Вычеты НДС при экспорте товаров из России в Казахстан, Беларусь, Киргизию и Армению

Налогообложение НДС операций реализации товаров на экспорт из России в государства ЕАЭС производится по правилам договора «О Евразийском экономическом союзе» от 29 мая 2014 года, а не Налогового кодекса Российской Федерации.

Протокол №18 к договору устанавливает правила взимания косвенных налогов и акцизов. Экспортеры товаров из России в государства ЕАЭС обладают правом на применение налоговых вычетов по НДС при реализации товаров на экспорт из России в другие государства ЕАЭС.

При не представлении подтверждающих документов для применения нулевой ставки НДС в течении 180 дней с даты отгрузки, суммы начисленного НДС на реализацию на экспорт товаров могут быть приняты к вычету, к зачету или возмещены при последующем представлении подтверждающих право на нулевую ставку НДС документов.

Оспаривание решений налоговых органов об отказе в применении налоговых вычетов по НДС по экспорту в Казахстан, Белоруссию, необходимо вести с учетом правил договора «О Евразийском экономическом союзе» от 29 мая 2014 года.

Эти же правила применяются и для операций вывоза товаров (предметов лизинга) с территории России в государства ЕАЭС по договорам лизинга на условиях перехода права собственности к лизингополучателю при условии предоставления указанного выше пакета документов.

Налоговая база по НДС при вывозе предмета лизинга по такому договору (контракту) определяется на дату, установленную договором (контрактом) лизинга для уплаты каждого лизингового платежа, в размере части первоначальной стоимости товаров (предметов лизинга), приходящейся на каждый лизинговый платеж (абз. 3 п. 11 Протокола №18 к договору «О Евразийском экономическом союзе» от 29 мая 2014 года.

Если договор (контракт) лизинга с лизингополучателем не резидентом России не предусматривает перехода права собственности на предмет лизинга, указанный порядок не применяется. В этом случае объектом налогообложения по НДС являются услуги по передаче имущества в лизинг.

Напомним: подтверждающие право на нулевую ставку НДС документы представляются в налоговый орган в течение 180 календарных дней с даты отгрузки (передачи) товаров.

Дата отгрузки, при экспорте из России в Казахстан, Белоруссию, Киргизию и Армению, в целях исчисления НДС при реализации товаров, признается дата первого по времени составления первичного бухгалтерского (учетного) документа, оформленного на покупателя товаров (первого перевозчика), либо дата выписки иного обязательного документа, предусмотренного законодательством государства-члена для налогоплательщика НДС, то есть, российским законодательством. В зависимости от конкретной ситуации это может быть транспортная накладная, товарная накладная, товаросопроводительный документ.

Что такое транспортные (товаросопроводительные) документы и как их составлять мы рассмотрели в одной из предыдущих публикаций.

В случае отсутствия в течение 180 дней документов, подтверждающих право на нулевую ставку НДС, российский налогоплательщик обязан руководствоваться не Налоговым кодексом Российской Федерации, а правилами международного договора (Протокол №18 к договору «О Евразийском экономическом союзе»): начислить и уплатить НДС с реализации экспортных товаров за налоговый период, на который приходится дата отгрузки на экспорт.

Обратите внимание: Освобождения от уплаты пени и штрафов, в связи с уплатой налога в более поздней срок международным договором не предусмотрено. Вместе с тем, среди подтверждающих документов присутствует заявление о ввозе товаров и уплате косвенных налогов, которое обязан оформить покупатель в своем государстве и предоставить российскому поставщику.

В интересах российского экспортера включить в экспортный контракт условия об обязанности и сроках предоставления покупателем поставщику заявление о ввозе товаров и уплате косвенных налогов, а так же установить ответственность покупателя за их не своевременное предоставление. Размер ответственности можно определить размером пени и штрафа, начисляемых за несвоевременную уплату, или не уплату НДС.

Посоветовать предусмотреть подобные условия в экспортном контракте должен квалифицированный налоговый юрист, налоговый адвокат, еще до подписания контракта.

Так же, как и обратить внимание российского налогоплательщика, что международный договор «О Евразийском экономическом союзе» предусматривает возможность подтверждения права применить нулевую ставку НДС по экспорту в Казахстан, Белоруссию, Киргизию и Армению на уровне межгосударственного взаимодействия государственных органов. То есть в отсутствие заявление о ввозе товаров и уплате косвенных налогов.