Выкуп долей | в квартире | продать долю

Специализируемся на долевой собственности в Санкт-Петербурге. Большой практический опыт работы с долевой собственностью позволяет нам решать самые сложные вопросы. И почти всегда с положительным результатом.Показать полностью. __________________________

Работаем с любыми проблемными долями в квартире, представляем Ваши интересы в конфликте с другими собственниками,оказываем консультационную и юридическую поддержку.

Став нашим подписчиком вы найдете исчерпывающую информацию по долям:

- как продать или купить долю - сколько может стоить доля в квартире - узнать как действовать с проблемными долями - сможете получить консультативную поддержку - узнать все тонкости и обходные пути

• Записи сообщества
• Поиск

Типичное развитие конфликта при долевой собственности в жилье:

В ряде конфликтных ситуаций с долевой собственностью в квартире противоборствующие стороны можно условно обозначить как «сильный» и «слабый». Это происходит, конечно, не всегда, собственники могут быть примерно равны в силах и упорстве и тогда они рано или поздно договорятся.Показать полностью.

Но часто, в силу разницы в возрасте, в воспитания или в морали, не возникает сомнения кто в конфликте «сильный», а кто «слабый». «Сильный» создает для «слабого» невыносимые условия жизни на бытовом уровне. Зачастую ограничивает ему свободный доступ в общую квартиру путем установки металлических входных дверей, заменой замков, а иногда и просто физически вытесняет «слабого» за порог.

Ни один «сильный» не назовет себя плохим человеком, на все свои действия он приведет множество красивых моральных обоснований. «Сильный» обозначил свою статичную оборонительную позицию, дальнейшее изменение ситуации может быть только при возникновении каких-либо действий со стороны «слабого» собственника.

Что же обычно делает «слабый» собственник? Для начала он обращается в суд с различными исками (устранение препятствий в свободном доступе, принудительное вселение в квартиру, определение порядка пользования, принудительное выселение посторонних лиц и т.д.). В принципе, логичное действие со стороны «слабого» собственника. Его законные права неоспоримы, они грубо нарушены. Судебная перспектива таких исков отличная, адвокаты тоже с удовольствием берутся за выигрышные дела. Вроде бы все замечательно. Прошло 4-12 месяцев, заплачено 40-100 тысяч рублей адвокату. На руках решение суда об удовлетворении иска и «слабый» идете с ним в свою квартиру.

Но «сильному» такая бумага не интересна, он её игнорирует и ситуация абсолютно не меняется. «Слабый» обращается в ФССП и приходит уже к дверям квартиры вместе с судебным приставом. В этот раз он однозначно зайдет в квартиру, какие бы двери и запоры не закрывали вход. В присутствии судебных приставов и наряда полиции «сильный» будет адекватным и сговорчивым (я беру классический вариант, не рассматриваю «отмороженных» «сильных»), он выдаст ключи от входной двери, будет уверять всех окружающих, что всегда был рад соседу, и просто возникло случайное недопонимание.

На этой позитивной ноте «слабый» получает ключи от квартиры, расписывается о том, что его вселили, и решение суда исполнено, прощается с приставами и полицейскими и …. Остается с «сильным» один на один. Если «сильный» знает, как работает система, то он спокойно выставит «слабого» за порог или, оказав психологическое давление, вынудит его уйти самостоятельно. Причем «сильный» особо ничем не рискует. За неисполнение судебного решения на него могут налагаться несколько раз мелкие административные штрафы, далее возможны исправительные работы на 15 суток. Но это все теория, доказать на практике это все будет очень сложно.

Дополнительно создает проблему то, что на бумаге стоит подпись «слабого» о том, что решение суда выполнено. Судебный пристав больше не поможет, так как он не персональный силовик (у него таких дел помимо этого не просто много, а неприлично много). Т.е. в теории все вроде хорошо. Права «слабого» грубо нарушены, он как законопослушный гражданин обратился в суд и государство, защищая его законные права, все проблемы вроде как устранило. На практике он потратил время и деньги, а «сильный» еще больше уверовал в свою безнаказанность.

Все это происходит потому, что государственная система работает «в холостую», она фактически ничем не может помочь «слабому», т.к. связана несовершенным законодательством и вообще не замотивирована на конечный результат.

Конечно, можно попробовать добиться своих прав самостоятельно и взяв в руки «болгарку» устремиться сокрушать ненавистную входную дверь, которая является «первой линией обороны» «сильного». Но не каждый человек умеет обращаться с этим инструментом эффективно и безопасно. Наем специалиста тоже может вызвать затруднения, так как коммерческие фирмы не берутся за такую работу, а МЧС вскроет дверь только в пустой квартире, при легенде утерянного ключа.

В случае если из-за закрытой двери кто-то будет голосить и материть сотрудника МЧС, тот развернется и уедет, так как лезть в гражданский спор никто не хочет. Пока «слабый» сокрушает дверь, «сильный» обычно набирает телефон полиции или выбирает палку покрепче и готовится к активной вылазке за дверь. Если обошлось без «гладиаторских боев» и просто приехал наряд, то посмотрев правоустанавливающие документы, решения суда и т.д. претензий у полицейских вроде бы не будит, но «слабого» попросят прекратить нарушать общественный порядок и обратиться к участковому.

Если «слабый» будет вести себя слишком активно, то ему могут настойчиво предложить проехать в местное ОВД для написания объяснительной по всей ситуации, то есть, проще говоря, попытаются отогнать от двери. Участковый разведет руками и скажет, что помочь ничем не сможет, посоветует обратиться к судебному приставу. Тот тоже поразводит руками и скажет, что эта ситуация решиться только если суд удовлетворит повторный иск, так как решение прошлого суда выполнено. Адвокат с радостью предложит свои услуги и пообещает снова выиграть суд. Добро пожаловать на второй круг!

Нужно понимать, что мало вскрыть дверь. Далее необходимо будет отстаивать свои позиции на бытовом уровне. Уверен ли в себе «слабый», что его не «съедят» в этой «кастрюльной войне»?

Большинство «слабых» собственников рано или поздно приходят к тому, что долю нужно продавать посторонним, на свободном рынке.

P.s.: Я прошу прощения у той категории людей, которых обозначил в этой статье как «слабые». Никоим образом не хотел их обидеть, потому как это позиция в конкретной ситуации, а не их кредо по жизни. Их слабость заключается в порядочности и хорошем воспитании, в нежелании быть на одной ступени с наглым хамом.

Продаю 1/96 долю для постоянной регистрации в г.Подольск через договор дарения. Оформление в МФЦ. Доля перспективная (ветхое жилье). Несовершеннолетние дети прописываются с одним из родителей в долю автоматически.Цена 150 000 руб.

Документы, необходимые для продажи (дарения) доли в квартире.

1. Гражданский паспорт продавца. Если продавец не гражданин РФ, то дополнительно потребуется заверенный нотариусом перевод паспорта. Паспорт должен быть действующий, с вовремя замененной фотографией (14, 20 и 45 лет) и читабельными данными.Показать полностью.

2. Правоустанавливающий документ. Это документ, на основании которого продавец доли является собственником. Вид этого документа может быть очень разным: договор о безвозмездной передаче квартиры в собственность (приватизация), договор мены, договор купли-продажи,свидетельство о вступлении в наследство, решение суда, справка о выплате пая за кооперативную квартиру, инвестиционный договор о долевом строительстве, договор дарения или договор ренты. Если приватизация осуществлялась до 15.05.2001 года, то возможен вариант, при котором квартира находится в общей совместной собственности. То есть, проще говоря, доли не выделены и не закреплены за конкретными участниками приватизации. В этом случае перед продажей доли необходимо ее выделить из общей совместной собственности. Делается это по согласию всех собственников путем составления соглашения об определении долей (на практике почти не встречается, так как согласие всех собственников получить крайне сложно) или выделению доли по решению суда.

3. Выписка из домовой книги. Справка, выдаваемая местным паспортным столом, в котором отражено текущее состояние по зарегистрированным в квартире лицам. Срок действия этого документа один месяц.

Это минимальный пакет документов, который необходим при продаже любой доли. С учетом специфики конкретного случая, могут потребоваться следующие документы:

1. Свидетельство о государственной регистрации права. Если правоустанавливающий документ получен продавцом после 31.01.1998 (вступление в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ), то необходимо свидетельство о государственной регистрации права. Это документ, выданный регистрационной палатой, который подтверждает право собственности продавца доли и регистрацию этого права в ЕГРП (Единый государственный реестр права).

2. Кадастровый паспорт. Этот документ необходим в случае получения права собственности продавцом доли после 01.03.2008. Кадастровый паспорт заменил ранее действующий технический паспорт. При необходимости этот документ заказывается и получается в районном БТИ. Состоит из двух листов и отражает полные технические характеристики квартиры (экспликация) и ее графическое отображение (поэтажный план). Срок действия кадастрового паспорта пять лет.

3. Свидетельство от нотариуса о преимущественном праве покупки. Наличие этого документа необходимо в случае, если доля отчуждается по договору купли-продажи. Согласно содержанию статьи 250 Гражданского Кодекса РФ, при продаже доли посторонним лицам другие собственники квартиры имеют преимущественное право на её покупку. Подробнее об этом можно прочитать в посте Юридические сложности при продаже доли в квартире или получив бесплатную консультацию по телефону +7 (812) 716-72-83

4. Справка из БТИ об инвентаризационной оценке доли. Такая справка необходима при отчуждении доли в квартире по договору дарения. Заказывается собственником доли в районном БТИ и делается в течение двух часов. Данные этой справки вносятся в договор дарения в пункт оценки дара сторонами договора. В принципе можно указать в договоре дарения любую сумму по обоюдному согласию сторон, но большинство покупателей будут настаивать на официальной инвентаризационной оценке, так как это укрепляет позицию Одаряемого в дальнейшем.

5. Постановление отдела опеки о разрешении продажи доли несовершеннолетнего. Этот документ необходим в случае, если отчуждаемая доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку (когда несовершеннолетний только состоит на регистрационном учете и не является собственником, разрешения опеки не требуется). Получается в отделе опеки и попечительства при районной администрации. Положительное постановление можно получить только в том случае, если родители (опекуны) собственника смогут доказать то, что продажа доли осуществляется с одновременной покупкой ребенку альтернативного жилья (иногда вклад денег на счет ребенка в банке), которое не ухудшает позиции ребенка в условиях проживания и правах собственности.

6. Согласие супруга. Если доля была приобретена в законном браке, то при продаже такой доли требуется нотариальное согласие супруга (даже в том случае, если на момент продажи доли брак уже расторгнут). Доля, приобретенная безвозмездным путем (приватизация, дарение и наследство) согласия супруга не требует.

Образец уведомления о преимущественном праве покупки доли:

Технически отчуждение доли в квартире практически не отличается от отчуждения всей квартиры целиком. Требуется почти такой же пакет документов, так же проходит оформление сделки, финансовый расчет и государственная регистрация перехода права.Показать полностью. Но вот это маленькое «почти», выражающееся в одном дополнительном условии, вызывает на практике большие сложности при продаже доли. Речь идет о преимущественном праве покупки, отраженном в ст. 250 Гражданского Кодекса РФ.

Согласно этой статьи, продавец доли обязан в письменной форме уведомить остальных собственников квартиры о своем намерении продать принадлежащую ему долю, с указанием цены и прочих условий продажи. Если другие собственники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца, то продавец имеет полное право продать свою долю любому постороннему лицу на тех же условиях или дороже. Вроде бы все логично и просто.

В реальной жизни это условие, в свете конфликта собственников квартиры, приобретает статус проблемы. Другие собственники квартиры, которые не хотят реально покупать продаваемую долю, получают возможность «вставить палки в колеса» продавцу и затормозить процесс продажи, а иногда и вообще сделать её невозможной. Ст. 250 ГК РФ кроме письменной формы не регламентирует способы вручения уведомления, оповещения сособственников о времени, месте и дате сделки, не разъясняет, как поступить в ситуации, когда сособственника невозможно найти и соответственно уведомить о своем намерение продать долю.

Нет четкого алгоритма действий, который бы позволил продавцу доли реализовать своё законное право на отчуждение принадлежащей ему собственности легально, без всевозможных «вывертов» и обходных схем. Можно сказать однозначно, что если сособственники не захотят получать уведомление о продажи доли, то продавец не сможет ничего с этим сделать. С другой стороны, если продавец решил продать свою долю в квартире, то он её продаст, не смотря на все ухищрения сособственников. Разберем все это более подробно и тщательно.

Предположим, что продавец доли по сути своей законопослушный гражданин, который хочет продать свою недвижимость легально, согласно действующему законодательству. Начнем с формы уведомления других собственников о предстоящей продаже доли.

Текст уведомления примерно следующий:

Алина, Варианты передачи уведомления могут быть разными:

Для того чтобы сделка по продаже доли гарантированно прошла государственную регистрацию принято уведомлять других сособственников квартиры через нотариуса. Конечно, можно вручить уведомление лично, получив подпись получателя на свою копию уведомления или при отказе в этой подписи, заручиться подписями двух свидетелей.Показать полностью.

Можно послать телеграммы с уведомлением о вручении каждому собственнику, где отражены условия продажи доли. Эти способы не противоречат закону, но в нотариальном варианте продавец получает от нотариуса официальное свидетельство.

В регистрационной палате с такой бумагой вопросов при регистрации сделки по продаже доли не возникает и продавца естественно это полностью устраивает. Нужно понимать, что если у квартиры, например четыре собственника и свою долю продает только один, то уведомлять необходимо персонально каждого сособственника, то есть вручить три уведомления.

Процедура передачи другим сособственникам уведомления следующая:

Продавец подписывает составленное нотариусом уведомление (или заявление) с вышеуказанным текстом. Так же он подписывает заявление на имя нотариуса с просьбой передать другому сособственнику свое уведомление. Нотариус отправляет со своего адреса и от своего имени заказное письмо с уведомлением о вручении почтой другому сособственнику с текстом подписанного продавцом документа. С момента вручения письма адресату отсчитывается один месяц.

Если получатель письма не обратился к нотариусу в этот срок, то тот выдает продавцу свидетельство, где говорится о том, что сособственник уведомлен о предстоящей продаже доли на определенных условиях должным образом путем передачи уведомления продавца такого-то числа.

В случае, когда адресат по каким-то либо причинам не получил письмо (не сходил за письмом на почту, не открыл почтальону дверь, выбыл с указанного адреса в неизвестном направлении и т.д.) и оно вернулось обратно, нотариус тоже выписывает свидетельство, но немного с другой формулировкой, где указанно, что заявитель предпринял необходимые действия по извещению другого собственника о намерение продать долю в квартире.

Такая формулировка в заявлении не является препятствием для регистрации сделки по продажи доли третьему лицу, но найти покупателя в таком случае будет крайне сложно, так как для него это будет заведомо спорная судебная ситуация.

Обходные схемы отчуждения "проблемных" долей (часть 1)

Продажа доли по договору дарения:

Самая распространённая схема на рынке продажи долей на сегодняшний день. При договоре дарения не действует ст.250 ГК РФ, то есть не нужно никого уведомлять о продаже, так же отсутствуют налоги для продавца не зависимо от того, сколько лет доля в собственности. То есть обходятся все ранее описанные сложности продавца. Риск для него как таковой отсутствует вообще. Показать полностью.

Расчеты по сделке проводятся по стандартной схеме. Для покупателя это наоборот наиболее рискованная схема покупки, так как в случае расторжения сделки в судебном порядке по каким-либо причинам, покупателю будет сложно вернуть уплаченные фактически деньги. Эта сложность возникает в силу того, что договор носит безвозмездный характер, нигде эти деньги не отражены.

Более того, покупатель и продавец должны везде придерживаться единой позиции – сделка носила безвозмездный характер, никакие деньги не передавались, один хороший человек подарил другому хорошему свою долю в силу дружеских отношений. Покупатель вынужден положиться на порядочность продавца, надеясь, что тот не попробует расторгнуть сделку самостоятельно или в сговоре с другими сособственниками. Эта схема появилась с января 2006 года, когда были отменены налоги на дарение и наследство. Стоимость доли тогда при таком варианте оформления могла быть ниже на 30-40% от обычной цены в силу своей рискованности для продавца.

На сегодняшний день уже накопилась достаточная судебная практика, которая позволяет говорить почти со стопроцентной вероятностью, что в случае оспаривания такой сделки третьими лицами (другими сособственниками), такой иск не будет удовлетворен судом (естественно, в случае если продавец и покупатель придерживаются единой позиции в суде). Это несколько успокаивает покупателей, что позволяет на сегодняшний день продавать доли продавцам с дисконтом примерно 10% от обычных рыночных цен.

По договору дарения доли покупают практически только профессионалы-перекупщики, обыкновенные обыватели, приобретающие долю для проживания, ищут обычно классическую схему – куплю-продажу.

Обходные схемы отчуждения "проблемных" долей (часть 2)

Продажа доли по договору купли-продажи с использованием завышения цен в уведомлении.

Эта схема подходит только для долей, которые находятся в собственности продавца более трех лет. В противном случае налоги очень велики. Суть схемы очень проста. Продавец отправляет сособственникам уведомление о намерении продать долю с ценой, значительно выше реальной рыночной, то есть близкой к «номиналу» или выше. Показать полностью.

И уже не будет важно, дошло письмо от нотариуса другому сособственнику или нет. Согласно той же ст. 250 ГК РФ «При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя».

Другими словами, если сособственник захочет оспорить сделку с мотивацией «меня не известили о продаже доли должным образом» и перевести на себя права покупателя, то покупатель доли будет претендовать примерно на удвоенною сумму, что естественно, его полностью устроит.

Для продавца доли в этой схеме есть небольшой риск. При признании по каким-либо причинам сделки недействительной, покупатель будет настаивать на возврате денег. Так как сумма, полученная продавцом, примерно вдвое меньше указанной в договоре, для подстраховки от недобросовестного покупателя, продавец должен взять на сделке от него расписку на разницу в деньгах.

Формулировка расписки, например такая: «получил от продавца доли денежные средства в таком-то размере, как компенсацию за плохое техническое состояние в квартире, на произведение капитального ремонта и аналогичное».

Возможен вариант обязательства со стороны покупателя, который обязуется выплатить продавцу такую-то сумму в случае расторжения сделки как компенсацию на сумму равную разнице. Так же по этой схеме доли обычно покупают только профессионалы-перекупщики.

Обходные схемы отчуждения "проблемных" долей (часть 3)

Продажа доли в квартире по схеме с использованием микродоли.

Суть схемы проще объяснить на конкретном примере. Продавец имеет намерение продать 2/3 доли в квартире. Сначала он дарит покупателю мизерную часть от продаваемой доли, например 1/30. То есть вводит в состав собственников квартиры нового собственника. Затем он продает покупателю оставшиеся 19/30 доли за цену и на условиях по своему усмотрению.

Так как он продает 19/30 не «чужому дяде», а сособственнику квартиры, то ст. 250 ГК РФ уже не действует. Собственник 1/3 доли не имеет право на что-либо претендовать, так как выбор кому из двух сособственников и за сколько продать 19/30 в общей квартире принадлежит только продавцу.

Схема более сложна технически и более дорогая в оформлении сделки, но позволяет провести продажу доли обеим сторонам сделки с минимальными рисками. Если же цена в договоре за 19/30 будет выше фактической как в предыдущей схеме, то риски покупателя будут сведены к минимуму, соответственно ликвидность и цена продаваемой доли на рынке для продавца будет выше.

Каким образом появляются проблемные доли в квартирах?

Ситуация, когда квартира находится в собственности у одного человека, не редкость, но все же большинство квартир в России имеет несколько собственников. Связано это в первую очередь с тем, что практически все квартиры стали частной собственностью вследствие приватизации жилого фонда.Показать полностью. До приватизации выделение квартир для проживания осуществлялось фонд владельцем (госпредприятия, учреждения, городские и поселковые власти, министерства и т.д.) своему сотруднику и членам его семьи, поэтому к моменту безвозмездной передаче квартиры собственниками становились обычно несколько человек. На ранней стадии приватизации у людей был выбор, как приватизировать свою квартиру, в общую или долевую собственность. Большинство выбирали общую форму, возможно ассоциируя это с дружной семьей.

Когда в семье возникал конфликт и кто-либо из собственников хотел продать свою часть квартиры, а так же после смерти одного собственника для выделения конкретной наследственной массы, приходилось определять размер доли через суд. При отсутствии серьезных факторов (улучшение квартиры одним из собственников, повлекшее значительное увеличение ее стоимости, длительная оплата коммунальных платежей за всю квартиру только одним из собственников и прочее) суд всегда определял доли в равном размере за каждым собственником. В последствие, дабы разгрузить суды от большого наплыва исков о выделении доли, приватизация осуществлялась только в варианте долевой собственности. Причем, сами члены семьи решали, как им приватизировать квартиру, в равных долях или как-то иначе.

Обычно квартира, находящаяся в единоличной собственности – это квартира приватизированная пожилым человеком (супруг умер, а дети разъехались и живут в своем жилье) или купленная семьей, но оформленная по каким-то причинам только на мужа или жену. Поэтому можно смело утверждать, что это квартиры, которые будут иметь несколько собственников, только несколько позже, при возникновении наследства или бракоразводного процесса.

В большинстве нормальных семей не возникает никаких проблем с жильем. Все собственники едины в своем мнении. Они без конфликтов используют квартиру по назначению, при необходимости разменивают её на большую или меньшую площадь, договариваются, кто доплатит свои деньги или наоборот получит. Но очень часто возникают ситуации, когда согласия нет, и тогда появляются проблемные доли. Конечно, частично они возникают из-за несовершенства нашего законодательства. Причем проблема не в одном плохом законе, а в том советском наследстве, которое пронизало в законодательстве все, от Конституции РФ до Семейного Кодекса, когда все было бесплатно, когда каждый гражданин имел право на жилье и понятия частной собственности в недвижимости не существовало. Поэтому исправление этой ситуации дело очень сложное, требующее много времени, труда и самое главное желания, которое отсутствует. Но все-таки, основная причина возникновения проблемных долей не в законодательстве, а в человеческой глупости, мстительном желании сделать больно, некогда близкому человеку, в возможности решить свой жилищный вопрос за счет мягкого интеллигентного родственника.

Исходя из личного опыта, можно выделить три основных сценария возникновения проблемных долей в квартирах:

Это примерно 80% от объема всех конфликтных ситуаций с долями в квартирах. Часто наследники не являются кровными родственниками, их не связывает какая-либо мораль, зачастую они прежде даже не видели друг друга в лицо, и один из них просто хочет урвать кусок послаще.Показать полностью. Хотя не редко кровные родственники поражают своим особенным бессердечием, наглостью и цинизмом, поступая с родными и близкими хуже, чем с чужими людьми. Ситуация часто еще усугубляется тем, что один наследник возможно всю жизнь прожил в этой квартире, а другой никогда не переступал её порог. У каждой стороны конфликта всегда есть моральное обоснование своим поступкам и с человеческой точки зрения это обоснование может найти понимание, и даже сочувствие (я содержал умершую жену, ухаживал за ней, когда она слегла, хоронил за свой счет, а падчерица приехала только за наследством). Но это не повод решать свои проблемы за счет другого собственника, наплевав на его законное право.

2. Бракоразводный процесс:

Тут конфликт часто носит не меркантильный характер, а эмоциональный. Бывшие супруги не хотят разменивать жилье принципиально, зачастую назло друг другу (на эту квартиру и вообще на все в доме заработал я, а она не работала, сидела у меня на шее).

3. Проблема «отцов и детей»

Типичный случай для приватизированных квартир. Варианта обычно два: или родители не дают жить детям (я за эту квартиру на заводе полжизни пахал, ты уже взрослый, иди сам себе зарабатывай на квартиру) или дети выгоняют стариков родителей на улицу (не мешайте мне строить личную жизнь, вы свое пожили, дайте мне пожить).

Юридические сложности при продаже доли в квартире.

Технически отчуждение доли в квартире практически не отличается от отчуждения всей квартиры целиком. Требуется почти такой же пакет документов, так же проходит оформление сделки, финансовый расчет и государственная регистрация перехода права.Показать полностью. Но вот это маленькое «почти», выражающееся в одном дополнительном условии, вызывает на практике большие сложности при продаже доли. Речь идет о преимущественном праве покупки, отраженном в ст. 250 Гражданского Кодекса РФ. Согласно этой статьи, продавец доли обязан в письменной форме уведомить остальных собственников квартиры о своем намерении продать принадлежащую ему долю, с указанием цены и прочих условий продажи. Если другие собственники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца, то продавец имеет полное право продать свою долю любому постороннему лицу на тех же условиях или дороже. Вроде бы все логично и просто. В реальной жизни это условие, в свете конфликта собственников квартиры, приобретает статус проблемы. Другие собственники квартиры, которые не хотят реально покупать продаваемую долю, получают возможность «вставить палки в колеса» продавцу и затормозить процесс продажи, а иногда и вообще сделать её невозможной. Ст. 250 ГК РФ кроме письменной формы не регламентирует способы вручения уведомления, оповещения сособственников о времени, месте и дате сделки, не разъясняет, как поступить в ситуации, когда сособственника невозможно найти и соответственно уведомить о своем намерение продать долю. Нет четкого алгоритма действий, который бы позволил продавцу доли реализовать своё законное право на отчуждение принадлежащей ему собственности легально, без всевозможных «вывертов» и обходных схем. Можно сказать однозначно, что если сособственники не захотят получать уведомление о продажи доли, то продавец не сможет ничего с этим сделать. С другой стороны, если продавец решил продать свою долю в квартире, то он её продаст, не смотря на все ухищрения сособственников. Разберем все это более подробно и тщательно.

Предположим, что продавец доли по сути своей законопослушный гражданин, который хочет продать свою недвижимость легально, согласно действующему законодательству. Начнем с формы уведомления других собственников о предстоящей продаже доли. Текст уведомления примерно следующий:

«Сообщаю Вам о своем намерении продать принадлежащую мне (размер доли) долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: (полный адрес квартиры), за цену (сумма цифрами и прописью) на день подписания договора купли-продажи. В соответствии со статьей 250 ГК РФ Вы имеете преимущественное право покупки, принадлежащей мне доли квартиры, по указанному выше адресу, за указанную выше цену. В связи с вышеизложенным, прошу Вас в течение одного месяца со дня получения этого заявления купить у меня (размер доли) долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: (полный адрес квартиры), за предложенную выше цену. В случае если Вы не купите у меня указанную выше долю квартиры, по истечении указанного срока принадлежащая мне доля квартиры будет отчуждена другим лицам».

Варианты передачи уведомления могут быть разными. Для того чтобы сделка по продаже доли гарантированно прошла государственную регистрацию принято уведомлять других сособственников квартиры через нотариуса. Конечно, можно вручить уведомление лично, получив подпись получателя на свою копию уведомления или при отказе в этой подписи, заручиться подписями двух свидетелей. Можно послать телеграммы с уведомлением о вручении каждому собственнику, где отражены условия продажи доли. Эти способы не противоречат закону, но в нотариальном варианте продавец получает от нотариуса официальное свидетельство. В регистрационной палате с такой бумагой вопросов при регистрации сделки по продаже доли не возникает и продавца естественно это полностью устраивает. Нужно понимать, что если у квартиры, например четыре собственника и свою долю продает только один, то уведомлять необходимо персонально каждого сособственника, то есть вручить три уведомления. Процедура передачи другим сособственникам уведомления следующая. Продавец подписывает составленное нотариусом уведомление (или заявление) с вышеуказанным текстом. Так же он подписывает заявление на имя нотариуса с просьбой передать другому сособственнику свое уведомление. Нотариус отправляет со своего адреса и от своего имени заказное письмо с уведомлением о вручении почтой другому сособственнику с текстом подписанного продавцом документа. С момента вручения письма адресату отсчитывается один месяц. Если получатель письма не обратился к нотариусу в этот срок, то тот выдает продавцу свидетельство, где говорится о том, что сособственник уведомлен о предстоящей продаже доли на определенных условиях должным образом путем передачи уведомления продавца такого-то числа. В случае, когда адресат по каким-то либо причинам не получил письмо (не сходил за письмом на почту, не открыл почтальону дверь, выбыл с указанного адреса в неизвестном направлении и т.д.) и оно вернулось обратно, нотариус тоже выписывает свидетельство, но немного с другой формулировкой, где указанно, что заявитель предпринял необходимые действия по извещению другого собственника о намерение продать долю в квартире. Такая формулировка в заявлении не является препятствием для регистрации сделки по продажи доли третьему лицу, но найти покупателя в таком случае будет крайне сложно, так как для него это будет заведомо спорная судебная ситуация.

Еще одна сложность, которая может возникнуть у продавца доли – это налоги. Если доля находится в собственности менее трех лет, то с превышения одного миллиона рублей, полученных в результате продажи доли, должен быть уплачен подоходный налог в размере тринадцати процентов. Если фактическая продажная цена доли, например 1.200.000 рублей, то налог составит 26.000 рублей, что не является значительной суммой на фоне стоимости доли. А что делать, когда продается 2/3 доли в квартире стоимостью, например 18.000.000 рублей? Размер налога уже будет сопоставим со стоимостью нового автомобиля среднего класса. Указывать в таком случае в уведомлении не облагаемый налогом один миллион глупо, ибо огромна вероятность того, что другие собственники с удовольствием захотят купить такую долю за бесценок. Платить налог на сумму примерно 650.000 тоже не особо хочется.