Все об ИЖС: как построить свой дом и не прогадать

Чтобы не загружать вас официальной терминологией, скажем просто: индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – это возведение частных домов силами самих владельцев в городах или сельской местности. Например, если есть земельный участок (или вы планируете его приобрести), на котором вы хотите построить себе дом – это и есть ИЖС.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (800) 302-66-73 . Это быстро и бесплатно !

Чтобы ваш дом мог считаться объектом индивидуального жилищного строительства, он должен соответствовать ряду требований. В частности, строение не может быть выше трех этажей (подвальные или цокольные помещения не в счет). Здание должно предназначаться для проживания только одной семьи.

Если частный дом разделен на две половины с отдельными входами, то это уже не объект ИЖС, а многоквартирный дом. Еще одно условие – дом, построенный в качестве индивидуального жилья, не может использоваться для коммерческих целей. Это значит, что вы не можете открыть на базе своего жилища магазин или что-то другое, приносящее доход.

Загвоздка в земле

Когда перед вами встал вопрос возведения собственного дома, самое главное – это земля, на которой начнется стройка.

В российском законодательстве предусмотрено множество категорий земель.

И для каждой из них существует несколько разрешенных видов пользования. Это означает, что на какой-то земле строить свой дом можно, а на какой-то нельзя. Давайте разбираться.

Чтобы в будущем не столкнуться с проблемами законности использования земли, нужно запомнить одно просто правило: ИЖС применимо только к землям населенных пунктов. Это территории городов, сел, поселков и деревень.

Построить дом на таком участке вы сможете, но это будет связано с определенными трудностями, о которых мы поговорим чуть позже.

Если же вам приглянулся участок, который принадлежит к категории «земли населенных пунктов» с разрешенным использованием под ИЖС, то можете смело его покупать, строить дом, получать почтовый адрес и прописываться в новом жилье.

Где можно оформить гараж в частную собственность? Ответ здесь.

Сельхоз земли: связываться или нет?

Сегодня на российском рынке земли очень много крайне привлекательных по цене предложений по продаже земельных участков. Большинство из них принадлежат к садовым некоммерческим товариществам или дачным некоммерческим партнерствам.

Чтобы было проще понять, садовое некоммерческое товарищество (СНТ) – это те самые 6 соток, которые выдавались гражданам в 60-70-е годы прошлого века. Как правило, они расположены в очень неудобных местах: вдоль железных дорог, автотрасс, вблизи высоковольтных линий электропередач, в местах схода талых вод и т. д.

Но самое главное – почти все СНТ расположены на землях сельскохозяйственного назначения. И ИЖС к ним не применимо. Дачный домик – пожалуйста. Но если решите построить коттедж, то готовьтесь к затратам (об этом — ниже).

Дачное некоммерческое партнерство (ДНП) – более современное веяние 15-20-летней давности, свойственное окрестностям городов-миллионников.

Тогда земли сельхозназначения вокруг мегаполисов нарезались кусками по 10-20 соток и продавались за баснословные деньги.

Нюанс состоит в том, что разрешенном использовании таких земель стоит пункт «для строительства дачного дома». То есть, вы можете построить себе полноценное жилье на таком участке. Или купить уже готовый дом. Но тогда готовьтесь к тому, что столкнетесь с неудобствами: плотно стоящими друг к другу домами, узкими дорогами, недешевыми жилищно-коммунальными услугами.

Так почему же к участкам, стоящим на землях сельскохозяйственного назначения относятся с сомнением? Ответ прост: «сельхозка» не участвует в программах развития территорий. Все дотации из местных, региональных и федерального бюджетов уходят на земли населенных пунктов – туда проводят воду, свет, газ, там строят новые дороги, возводят социальные объекты. Закапывать миллиарды рублей в сельскохозяйственные земли, которые предназначены, в первую очередь, для животноводства и растениеводства, никто не будет.

Что это дает на практике? А то, что к вашему дому, если он построен на земле СНТ или ДНП, не проведут коммуникации, рядом не построят стадион или больницу, а возить детей в садик и школу придется за много километров. Свет, воду и газ вам придется прокладывать за свой счет. Неудачные случаи приобретения таких участков нередко заканчиваются тем, что стоимость проведения коммуникаций выходит по цене выше, чем строительство самого дома. И это не говоря уже о затраченных нервах и времени.

Избегаем мошенников

Несмотря на то что проверить, подходит ли участок под индивидуальное жилищное строительство очень легко, на земельном рынке нередки случаи обмана и мошенничества.

Схемы здесь довольно стандартны.

«Участок стоит на сельхозке, но построить дом вы сможете»

На этот обман часто соглашаются люди, слабо разбирающиеся в земельных вопросах. Их, как правило, прельщает дешевизна земли. Да, дом вы действительно построите. Но будете жить в нем без света, воды и газа, пока не выложите десятки (а порой и сотни) тысяч рублей на самостоятельное подключение.

Нужно ли платить налог на гараж пенсионерам? Ответ в нашей статье.

«Посмотрите сами, в полукилометре город (деревня, село), конечно, вы можете осуществить здесь ИЖС»

Еще один распространенный вариант. Надо понимать, что между городом, стоящим на землях населенных пунктов и дачным массивом может быть всего 100 метров. Но при этом земля под дачами будет относиться к сельхозназначению. И вы, как и многие соседи, будете сталкиваться с перебоями в подаче воды, убитыми дорогами, которые не убирают зимой и прочими «прелестями» нецивилизованной жизни.

«Земля под дачным кооперативом (садовым товариществом) как раз сейчас переводится в категорию «земли населенных пунктов» силами самих жильцов»

Действительно, в последние годы из-за разрастания городов и крупных поселков окружающие их земли сельскохозяйственного назначения все чаще получают статус земель населенных пунктов. Но занимаются этим муниципалитеты для повышения инвестиционной привлекательности.

Это можно сделать самостоятельно: придется получить согласие ВСЕХ собственников участков, собрать гигантский пакет документов, потратить несколько месяцев (а иногда и лет) на всю процедуру. На практике этим никто не занимается.

Недостатки ИЖС и способы экономии

Мы постарались описать плюсы покупки участка под индивидуальное жилищное строительство, стоящего на землях населенных пунктов.

Но какие же тогда минусы?

Если не считать стоимости земли, недостаток один: налоги.

Для участков, предназначенных под ИЖС, налог на землю будет в 3-5 раз выше, чем для аналогичных по площади, но стоящих на сельскохозяйственных землях. Однако экономия на фактически бесплатном подключении к коммуникациям окупает любые повышенные налоговые обязательства.

Есть и несколько способов сэкономить средства при покупке земли под ИЖС:

1. Покупка участка, недавно переведенного в категорию «земли населенных пунктов». Стоимость таких земельных наделов будет ниже из-за того, что на территорию еще не проведены коммуникации. Дом вы вряд ли сможете построить быстрее, чем за год. Обычно за 12-18 месяцев свет, газ и вода подводятся к таким территориям – это выгодно для местных властей, желающих быстрее застроить землю и увеличить налогооблагаемую базу.
2. Приобретение участка в непосредственной близости к населенному пункту. Здесь можно сэкономить, даже когда земля относится к «сельхозке» — из-за близости города затраты на подвод коммуникаций могут окупиться дешевизной надела. К тому же в перспективе земля под вашим домом может быть переведена в категорию «земли населенных пунктов» вследствие расширения города.
3. Покупка земли рядом с крупной транспортной развязкой. Если вас не смущает шум машин, то можно рассмотреть и такой вариант. Как правило, места пересечения региональных или федеральных трасс изобилуют всевозможными дорожными сервисами. А значит, всегда можно договориться о проведении коммуникаций от них.

Прописка в квартиру с долгами: возможна или нет? Узнайте об этом прямо сейчас.

Вместо послесловия

В качестве небольшого итога мы представим вам список тезисов.

Запомнив их, вы сможете избежать частых ошибок при выборе участка под индивидуальное жилищное строительство и, возможно, сэкономить деньги:

• ИЖС можно осуществлять только на землях населенных пунктов;
• покупая участок в СНТ или ДНП, не ждите, что эту территорию будут развивать и социализовывать;
• покупка участков в дачных массивах и садоводческих товариществах грозит проблемами с коммуникациями, которые не окупятся низкой стоимостью земли;
• дешевле платить повышенный налог на землю, чем самостоятельно вести к дому газ, воду и свет;
• участки на территориях, недавно переведенных из сельхозназначения в земли населенных пунктов, вблизи автотрасс могут стоить дешевле;
• на рынке земли много обмана. Избежать мошенников поможет внимательное изучение документов, проверка на месте и общение с соседями.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас: