На программу Шанцева «Доступное жилье» Нижний Новгород ответил недоверием и истерикой

Жилье рекордно дорожает и готовится стать «долгостроем»

• 5 февраля, 2015
• 13:39

Нижний Новгород демонстрирует российские рекорды по росту цен на жилье. В декабре 2014 года стоимость квадратного метра жилья вторичном рынке недвижимости составила 65,511 тыс. рублей. Первичное жилье также имеет тенденцию к удорожанию – последний месяц прошлого года показал, что «квадрат» новостройки дешевле 60,234 тыс. рублей уже не найти. Согласно федеральному рейтингу приволжская столица по этим показателям теперь уже занимает первое место в ПФО и четвертое в России, пропуская вперед только Екатеринбург, Санкт-Петербург и Москву. Однако объемы ввода жилья в нашем регионе значительно меньше аналогичных параметров, нежели, например, в Самарской области, Башкортостане и Татарстане, а программа губернатора Валерия Шанцева «Доступное жилье» так и остается для населения малодоступной.

Цены – высокие, зарплаты – низкие, ипотека стала для населения не подъемной. Помимо темпов строительства доступного жилья, Нижегородская область отстает и по уровню реального дохода населения, занимая нестабильное место в рейтинге субъектов РФ в третьем, а то и в четвертом десятке. Вместе с тем себестоимость жилья растет с меньшими темпами, влияние кризиса на этот процесс, отмечают эксперты, пока минимально.

«Фактическая стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов квартирного типа, введенных в действие в январе-сентябре 2014 года, составила в среднем по Нижегородской области 40,5 тыс. рублей (в январе-сентябре 2013 года – 34,2 тыс. рублей), – констатируют в Нижегородстате. – В сельской местности цена сложилась ниже средней по области – 23,3 тыс. рублей, в городах и поселках городского типа незначительно выше – 41,1 тыс. рублей».

Рост цен на готовое жилье в Нижнем Новгороде

Новогодние праздники «кросс» расценок на квартиры прервать не смогли, и в январе 2015 года агентства недвижимости вновь обновили предложение: средневзвешенная цена по Нижнему Новгороду сразу после зимних каникул составила 65 445 рублей за квадратный метр! Как отмечают аналитики Гипернн.ру, по сравнению с данными за декабрь 2014 года квадратный метр «потяжелел» на 225 рублей (или на 0,34%). Вялой эту динамику назвать никак нельзя, так как фактический рост произошел не по итогам месяца, а (за минусом новогодних праздников) всего за 2,5 недели! Впрочем, в любом правиле есть свои исключения.

«Вопреки повышению средневзвешенной цены предложения на рынке готового жилья по городу, цены на готовое жилье в Сормовском районе в январе снизились на 0,03% (19 руб./кв. м) соответственно, – делают выводы специалисты Гипернн. – Максимальное в процентном отношении повышение цен на готовое жилье в январе наблюдалось в Советском районе – по сравнению с данными за декабрь, средневзвешенная цена на готовое жилье там повысилась на 1,34% (998 руб./кв. м)». Строящееся жилье, объемы которого составляют личную гордость губернатора Шанцева, тоже демонстрировало новые рублевые рекорды. За 3 неполных рабочих недели средневзвешенная цена квартир в новостройках составила 65 842 руб. за квадратный метр.

Рост цен на строящееся жилье в Нижнем Новгороде

«По сравнению с данными за декабрь, средневзвешенная цена строящегося в Нижнем Новгороде жилья в январе повысилась на 1 398 руб. за квадратный метр, или на 2,17%», – отмечают эксперты. Не секрет, что за последние 10 лет цены на жилье, как и на другие товары и услуги, только росли. И это не смотря на то, что власти обещают, что квартиры, как ни парадоксально это звучит, скоро станут доступными, а объемы ввода домов будут только увеличиваться. Последние три года нижегородские строительные компании ежегодно вводят в эксплуатацию около 1,5 млн кв. м, за не полные 10 лет этот показатель увеличился почти вдвое. А скорость строительства выросла в 1,5 раза. Благодаря применению технологий каркасно-панельного домостроения, возводить дома без потери качества теперь можно гораздо быстрее. Девелоперы утверждают, что 97% готовности дома формируется в заводских условиях, и это позволяет монтировать по 5 этажей в месяц.

«Новые технологии домостроения резко увеличивают производительность труда на самих строительных объектах, при этом качество жилья растет, а его конечная стоимость снижается. Развитие такого домостроения нужно обеспечить сегодня. В регионе с десяток таких предприятий, планируется к открытию еще несколько линий в Кстове, – отметил Валерий Шанцев. – Сегодня в Нижегородской области нужно строить около 50% жилья экономкласса, при этом увеличение объемов ввода жилья позволит снизить среднюю продажную цену за 1 кв. м в среднем на 20%».

Нижегородцам придется переходить на все более доступное жилье

Однако наблюдатели переписку ценников на квартиры пока не прогнозируют. Удешевлять улучшение своих жилищных условий нижегородцам, как, впрочем, и всем россиянам, придется за свой счет – вместо планируемой «двушки» улучшенной планировки покупать скромную «гостинку».

«Рынок оказался заложником разнонаправленных векторов. С одной стороны, есть определенное недоверие к тем колебаниям, которые показывает валютный рынок, и соответственно у людей есть стремление сохранить свои денежные средства. Они не очень верят банкам, у которых отбирают лицензии. Они не верят во все эти курсы и пытаются этим спастись, – рассуждает независимый аналитик рынка недвижимости Ирина Солнцева. – Поэтому в конце года, да и сейчас в принципе, наблюдается ажиотажный спрос на не очень дорогие квартиры, то есть на экономсегмент: одно-двухкомнатные квартиры. И я думаю, что этот спрос сохранится, потому что он касается той категории населения, которая сегодня менее всего чувствует себя защищенной. А это основная масса, процентов 80. До тех пор пока экономическая и политическая ситуация не стабилизируются, спрос на недвижимость будет подогреваться снизу некой внутренней истерикой».

Ирина Солнцева предрекает рынку жилья спячку

С другой стороны, отмечает эксперт, повышение ставки рефинасирования (даже несмотря на последующее отыгрывание на два пункта) и рост процентов по ипотеке говорят о том, что платежеспособность населения будет постепенно снижаться. Потому как более 40% сделок, по оценкам специалистов, проходит с тем или иным участием ипотеки. И если банки будут повышать требования к заемщикам, то снижение спроса нам гарантировано. Слабым звеном в условиях кризиса могут стать новостройки, которые, так же как и покупатели жилья, связаны с привлечением заемных средств.

«Новостройки – они же кредитные от начала до конца. Никто не строит на свои деньги. Стройки финансируют из двух источников: первый – это, условно, банки, и второй источник – это дольщики. Ведь они тоже кредитуют стройку, поскольку покупают пустоту, то есть обещание построить дом, – резюмирует Ирина Солнцева. – Новостройки, которые сейчас находятся на начальном этапе строительства, переживут наибольшее влияние кризиса. Строительные материалы дорожают, электроэнергия и рабочая сила – тоже. Всё это уменьшает доходность бизнеса. Как и после предыдущего кризиса, у нас может встать несколько строек. А если деньги уходят с рынка новостроек, то они приходят на рынок «вторички». Так бывало всегда».

Количество таких объектов в Нижнем будет расти

Эксперт подчеркнула, что в условиях кризиса посредники сделок пойдут на некоторые уступки: снизятся комиссионные агентов, рекламные расходы на услуги риэлторов, будут выгодные распродажи. Вместе с тем инерционный интерес к недвижимости в Нижнем Новгороде долго не продлится. По оценкам специалистов, к лету 2015 года рынок жилья замрет в ожидании новостей экономики.