Правила землепользования и застройки и выдача ГПЗУ в Москве

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением или изменением градостроительного регламента, видов разрешенного использования земельных участков в Москве, изменением правил землепользования и застройки Москвы. А также по вопросам кадастровой стоимости земель в Москве, земельного налога и налога на имущество.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Осуществляем юридическое и организационное сопровождение проектов, связанных с установлением и изменением границ санитарно-защитных зон.

Готовы предложить комплексное юридическое сопровождение инвестиционных и строительных проектов по вопросам получения разрешительной документации, договорных отношении между участниками проекта и т.д.

Готовы представлять интересы по спорам:

о границах санитарно-защитных зон и иных зон с особыми условиями использования;

о прекращении существования санитарно-защитных зон;

о возмещении убытков, связанных с нахождением участка в санитарно-защитной зоне.

Готовы обеспечить привлечение для реализации Вашего проекта квалифицированных специалистов в области проектирования, расчёта границ санитарно-защитных зон, аккредитованные лаборатории для проведения замеров и т.д.

Проводим проверку участка на предмет вхождения в санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования, влияния данных зон на возможность застройки и иного использования участков или зданий, возможности пересмотра границ таких зон.

Также готовы провести проверку участка перед сделкой по иным гражданско-правовым, земельным и градостроительным вопросам.

Если нежилой объект построен сравнительно недавно – нужно проверить, что право на него зарегистрировано законно и нет риска признания самовольной постройкой.

Одного наличия зарегистрированного права недостаточно – необходимо проверить документы на строительство и ввод в эксплуатацию.

В отношении земельного участка – проверим законность его формирования и предоставления в собственность или аренду.

г. Москвы.
• Судебного оспаривания правил землепользования и застройки, иной градостроительной документации. в Москве. Споров, связанных с некорректным заполнением ГПЗУ или его несвоевременной выдачей.
• Подготовки проектов планировки и проектов межевания.
• Установления и исключения из ПЗЗ зон мероприятий по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ). , оптимизации земельного налога и арендой платы за землю в Москве.
• Исключения объектов из перечня облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости. участка перед его покупкой или началом инвестиционного проекта. .

Консультация по телефону:

Важнейшими документами, регламентирующими строительство и иную градостроительную деятельность в Москве, являются утверждённые Генеральный план и Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). При этом наибольшую практическую значимость для землепользователей ПЗЗ, Генплан же относится скорее к документам стратегического планирования.

ПЗЗ Москвы

Основной частью ПЗЗ являются карты градостроительного зонирования, разделяющие территорию города на территориальные зоны. Одна из специфических черт ПЗЗ Москвы - отсутствие ограниченного перечня видов территориальных зон с буквенно-цифровыми индексами, на которых основывается структура большинства других российских ПЗЗ.

Вместо этого для каждой территориальной зоны установлены:

перечень основных видов разрешённого использования (по классификатору, содержащемуся в самих ПЗЗ);

Основные виды разрешенного использования в зоне сохраняемого землепользования определяются ранее внесёнными в ЕГРН сведениями.

Изменение основных видов разрешенного использования в этой зоне возможно только путём внесения изменений в ПЗЗ Москвы. Без изменения ПЗЗ возможно только сокращение числа ВРИ.

В то же время могут устанавливаться вспомогательные виды разрешённого использования из достаточно широкого перечня.

Строительство или реконструкция возможны в габаритах существующих объектов без повышения площади и высотности, то есть реконструкция без расширения площади, строительство объекта на месте снесённого в тех же или меньших габаритах.

В данной зоне основные виды разрешенного использования установлены в соответствии с действовавшим на момент принятия ПЗЗ г. Москвы градостроительным планом участка (ГПЗУ).

Причём данные виды установлены бессрочно независимо от истечения трёхлетнего срока действия ГПЗУ, их пересмотр возможен только путём внесения изменений в ПЗЗ.

В данной зоне установлен конкретный перечень основных видов разрешенного использования, которые правообладатель участка вправе выбрать по своему усмотрению.

Виды указаны цифрами в соответствии с классификатором, содержащимся в ПЗЗ г. Москвы (применяется при выдаче ГПЗУ и разрешений на строительство).

При этом первые две цифры соответствуют виду по классификатору, утвержденному на федеральном уровне. По данному классификатору вносятся сведения в ЕГРН, рассчитывается кадастровая стоимость и т.д.

Изменение основных видов разрешенного использования в этой зоне возможно только путём внесения изменений в ПЗЗ Москвы. Без изменения ПЗЗ возможно только сокращение числа ВРИ.

В то же время могут устанавливаться вспомогательные виды разрешённого использования из достаточно широкого перечня.

Строительство или реконструкция возможны в габаритах существующих объектов без повышения площади и высотности, то есть реконструкция без расширения площади, строительство объекта на месте снесённого в тех же или меньших габаритах.

Правообладатели участков в данной зоне вправе строить объекты с указанными в ПЗЗ предельными параметрами. А именно, регламентированы:

• плотность застройки (отношение наземной поэтажной площади объектов к площади участка) в тысячах квадратных метров на гектар. При проектировании показатель рассчитывается применительно к застраиваемому участку;
• высотность застройки в метрах;
• коэффициент застройки участка (заостренность) в процентах. Определяется как отношение «пятна застройки» к площади участка.

Возможные виды разрешённого использования также устанавливаются ПЗЗ.

В данной зоне параметры застройки установлены в соответствии с действовавшим на момент принятия ПЗЗ г. Москвы градостроительным планом участка (ГПЗУ).

Причём данные параметры действуют бессрочно независимо от истечения трёхлетнего срока действия ГПЗУ, их пересмотр возможен только путём внесения изменений в ПЗЗ.

При этом территориальные зоны в ПЗЗ Москвы небольшие – охватывают от отдельного земельного участка до квартала или промплощадки.

Также отдельные территориальные зоны установлены для каждого участка, для которого до принятия ПЗЗ был выдан градостроительный план. Для такого участка виды разрешённого использования и параметры строительства устанавливаются в соответствии с таким ГПЗУ. В том числе в случаях, когда старый ГПЗУ был выдан с «нулевыми» параметрами. При этом, хотя в силу закона ГПЗУ сохраняет действие до 1 января 2020 г, в ПЗЗ для данной категории участков никакого иного градостроительного регламента не устанавливается. В связи с этим действие старых ГПЗУ стало фактически бессрочным. Соответственно, если положения такого ГПЗУ не устраивают владельца участка - необходимо ставить вопрос о внесении изменений в ПЗЗ.

Территориальные зоны можно условно разделить на следующие категории:

• Имеющие «полноценный» градостроительный регламент – перечень видов разрешенного использования и параметры разрешённого строительства (как минимум – плотность застройки). Только в данных зонах получение ГПЗУ и дальнейшее строительство возможны без пересмотра ПЗЗ. . В них как разрешенное использование участков, так и параметры строительства определяются существующими сведениями, внесёнными в ЕГРН. Строительство или реконструкция с увеличением площадей в данной зоне возможны только после внесения изменений в ПЗЗ. Без таких изменений строить можно только после сноса старых объектов и с сохранением общей площади и первоначального назначения.
• Не предполагающие застройку. В том числе зоны транспортной инфраструктуры, территории общего пользования, природных объектов и т.д.

В свою очередь территориальные зоны, для которых установлен «полноценный» градостроительный регламент, по видам разрешенного использования можно разделить на следующие основные категории:

• промышленные – допускается размещение только производства различных видов, либо производства и складов;
• общественно-деловые - допускается размещение офисов и/или торговых центров (в том числе в сочетании с производством, складами т.д.);
• жилые различных видов - помимо жилья соответствующей этажности допускается ограниченное размещение коммерческих объектов.

При этом «полноценный» градостроительный регламент установлен в основном для тех территории, по которым до 2017 г. были приняты или находились в разработке проекты планировки или в иной форме были приняты решения о развитии. В иных случаях застроенные территории, как жилые, так и производственные, общественные и т.д. отнесены как правило к зоне сохраняемого землепользования.

Возможность строительства в зонах, для которых установлен градостроительный регламент, зависит в первую очередь от предусмотренных видов разрешённого использования. При этом нужно учитывать:

• наличие для большинства территориальных зон широкого перечня вспомогательных видов разрешенного использования;
• возможность, с учетом специфики принятой в Москве классификации видов разрешенного использования, отнесения схожих объектов к разным видам.

В ПЗЗ Москвы содержится собственный классификатор видов разрешенного использования участков и объектов недвижимости, более детальный, чем установленный на федеральном уровне классификатор земельных участков. Разрешённое использование согласно именно этому классификатору отражается в выдаваемых Москве ГПЗУ и учитывается при проверке соответствия планируемого объекта градостроительному регламенту на этапе выдачи разрешения на строительство.

Спецификой ПЗЗ Москвы является установление для практически всех территориальных зон, допускающих застройку, широкого перечня вспомогательных видов разрешенного использования.

В том числе вспомогательные виды разрешённого использования могут быть установлены для участков в зоне сохраняемого землепользования, поскольку в ней ограничено изменение только основных видов разрешенного использования.

Реализация вспомогательных видов разрешенного использования в Москве позволяет без изменения ПЗЗ менять фактическое использование хотя бы части объектов на участке, что актуально, например, для владельцев производственной или складской недвижимости, перевести которую под торговлю или офисы в полном объеме градостроительный регламент не позволяет.

Именно установление вспомогательных видов позволяет, в том числе «узаконить» магазины, кафе и т.д., которые давно оборудованы практически в каждом крупном здании производственного, административного, образовательного и другого назначения.

Вспомогательные виды разрешённого использования не требуется указывать в ЕГРН. (данный вопрос, ранее являвшийся спорным, разрешён Конституционным судом)

Соответственно, установление вспомогательных видов не ведёт к увеличению кадастровой стоимости участка. Также оно не влечёт включение зданий в перечень облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости.

Собственник участка может реализовывать данные виды без какого-либо документального оформления. Тогда как арендатору государственных земель потребуется указание на вспомогательные виды в договоре аренды.

Стоимость услуги – 30 000 руб.

Предварительную проверку участка и договора аренды на возможность применения вспомогательных видов и заключения такого соглашения проводим бесплатно.

Для этого необходимо: Написать нам или позвонить по телефону +7 (495) 989-47-25

Для экспресс-аналитики по юридическим вопросам, связанным с земельным участком или объектом недвижимости – укажите его кадастровый номер и интересующие вопросы.

Если Вас интересует анализ объекта по всем аспектам – достаточно просто указать его кадастровый номер.

К разрешённым для большинства участков вспомогательным видам отнесены в том числе:

• офисы;
• торговые объекты (до 5 000 кв.м.);
• объекты общественного питания;
• объекты оказания бытовых услуг;
• многочисленные виды объектов общественного назначения (фитнес-клубы, отделения банков, амбулаторные медучреждения и т.д.);
• гаражи и стоянки.

Для объектов вспомогательных видов установлены следующие ограничения:

• вспомогательный вид разрешенного использования не может реализовываться без одновременной реализации на участке основного или условно разрешенного вида использования. При этом строительство объектов, предназначенных для осуществления вспомогательных видов использования, может опережать во времени реализацию основных, условно разрешенных видов (то есть реализация вспомогательного вида возможна при условии, что строительство объектов, соответствующих основному виду хотя бы начато).
• общая площадь всех объектов капитального строительства вспомогательных видов в пределах участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства, возможных к размещению (сохранению, реконструкции, строительству) в пределах земельного участка (если иное не установлено требованиями нормативов градостроительного проектирования, технических регламентов, иными обязательными требованиями).

На практике это означает, что:

• на участках, градостроительный регламент которых допускает новое строительство, под вспомогательные виды может быть отведено до 25% предельной площади объектов, рассчитываемой исходя из площади участка и установленной для него в ПЗЗ плотности застройки. При этом в отношении объектов, соответствующих основному виду (одному из основных видов) разрешённого использования должно быть, как минимум, выдано разрешение на строительство.
• На участках в зоне сохраняемого землепользования «Ф» под вспомогательные виды может быть переоборудовано (в т.ч. путем реконструкции) до 25% площадей, имевшихся на момент утверждения ПЗЗ объектов.

Для экспресс-аналитики по юридическим вопросам, связанным с земельным участком или объектом недвижимости – укажите его кадастровый номер и интересующие вопросы.

Если Вас интересует анализ объекта по всем аспектам – достаточно просто указать его кадастровый номер.